대구지방법원 2025타경4413. 포항시 북구 두호동 우방신천지타운 113동 14층 1406호, 전용 84.9897㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 김성곤이며 2017.08.18. 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.04.01. 설정된 주식회사홍티경매유튜브대부 근저당권 210,000,000원입니다. 그런데 임차인 장경희의 전입·점유·확정일자가 모두 2021.03.24.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위상 임차권등기는 뒤에 생겼어도, 실질적인 권리분석의 핵심은 선순위 대항력 임차보증금 170,000,000원입니다.
현재 최저가 177,000,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 3,278,000원 후 임차인에게 보증금 170,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 그래서 이 사건은 단순히 “신건은 인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 유찰로 매각가가 내려가는 순간, 낮아진 가격만큼 임차보증금 미배당액이 매수인 부담으로 다시 붙습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4413 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 두호동 753 우방신천지타운 113동 14층 1406호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 새천년대로1020번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9897㎡ · 22층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 김성곤 (2017.08.18. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 홍티경매유튜브대부 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.01. 근저당권 · 주식회사홍티경매유튜브대부 · 채권최고액 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
과거 국민은행 근저당권과 에스케이건설주식회사 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 순서는 장경희 전입·점유·확정일자 2021.03.24. → 말소기준 근저당 2021.04.01.입니다. 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다. 2025.08.01.에는 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 장경희 | 113동 1406호 전부 · 주거 | 2021.03.24 / 2021.03.24 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 유찰 시 승계 |
실제 임차인은 장경희 1명입니다. 배당요구일은 2025.08.01.이며, 보증금 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재도 비싸고, 유찰 효과도 제한된다
우방신천지는 1,510세대, 2004.04.12. 준공 단지입니다. 최근 거래 12건의 평균은 158,416,666원이고, 최신 거래는 2026.08. 140,000,000원입니다. 현재 최저매각가 177,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.7%입니다. 따라서 전체 과거 평균이 아니라 최근 거래를 기준으로 보면 신건 가격부터 최근 시세 이상입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 78.62㎡ | 15 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 78.62㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 78.62㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 18 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 12 | 181,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 158,416,666원 |
특히 이 사건은 일반적인 “한 번 유찰되면 20% 싸진다”는 계산이 그대로 적용되지 않습니다. 1회 유찰 시 낙찰가 141,600,000원에 임차보증금 미배당 인수액 31,182,400원이 더해져 실질취득 172,782,400원이 됩니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 113,280,000원에 인수액 59,105,920원이 더해져 실질취득 172,385,920원입니다. 모두 최근 12개월 평균 158,416,666원보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 장경희 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍티경매유튜브대부 | 210,000,000원 | 3,722,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 근저당권자는 210,000,000원 중 3,722,000원만 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 177,000,000원 | 0원 | 177,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 141,600,000원 | 31,182,400원 | 172,782,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 113,280,000원 | 59,105,920원 | 172,385,920원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 ‘아파트’로 이용 중이며, 철근콘크리트조 22층 건물 중 14층 1406호입니다.
- 주위환경. 포항고등학교 북측 인근으로 학교, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북측 약 20미터 왕복 4차로, 동측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역 등이 저촉됩니다. 공시지가는 1,472,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장 방문 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 구조와 현황은 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,510세대 단지이지만 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.9회로 나타납니다. 입찰에서는 일반 매매시세와 경매 수요를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 구분. 현재 177,000,000원에서는 예상 인수 0원이지만, 1회 유찰부터 임차보증금 미배당액이 매수인에게 넘어옵니다.
- 최저가가 아니라 실질취득가 확인. 1회 유찰 실질취득 172,782,400원, 2회 유찰 실질취득 172,385,920원으로 최근 12개월 평균 158,416,666원보다 높습니다.
- 임차인 배당결과 확인. 장경희의 보증금 170,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지가 최종 인수액을 결정합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 절차는 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 압류·후순위 권리. 2025.04.03. 포항시 압류와 2025.12.24. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 표시돼 매각으로 소멸합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 현황 확인이 불가했습니다. 점유·수선 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·배당요구 현황·감정평가·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 성립하지 않는 사건
이 사건의 핵심은 명확합니다. 장경희의 전입·확정일자는 2021.03.24., 말소기준 근저당은 2021.04.01.입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 170,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 남은 금액은 매수인이 인수합니다. 현재 신건 177,000,000원에서는 예상 인수액이 0원이지만, 가격 자체가 최근 12개월 평균 158,416,666원의 111.7%로 이미 시세 이상입니다.
더 큰 문제는 유찰 뒤입니다. 1회 유찰 시 141,600,000원만 보고 싸다고 볼 수 없고, 인수 31,182,400원을 더한 실질취득 172,782,400원으로 봐야 합니다. 2회 유찰도 같은 원리로 실질취득 172,385,920원입니다. 즉 낙찰가가 내려가도 대항력 임차보증금 인수가 늘어 실질부담이 거의 내려가지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.9회입니다. 권리는 까다롭고, 현재 가격도 싸지 않으며, 유찰만으로 가격 메리트가 생기지 않는 구조입니다.
