부산지방법원 2023타경103203. 해운대구 우동 포레나 센텀시티 11층 비-1105호 아파트입니다. 현재 소유자는 김호경이며, 등기 흐름의 핵심은 2022.03.28. 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당 1,260,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 주식회사굿모닝자산관리대부 근저당 120,000,000원과 2023년 이후의 경매개시결정, 2026년 해운대구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 임차인은 없습니다. 등기부에는 과거 조영욱의 주택임차권 100,000,000원이 기록돼 있었지만 2016.06.27. 해지에 따라 말소됐습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경103203 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 센텀동로 26, 11층 비-1105호 (우동, 포레나 센텀시티) |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 김호경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,330,000,000원 / 1,064,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 청구액 | 84,083,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기부 발행일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.03.28. 페퍼저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원입니다. 그 이후 2022.04.26. 굿모닝자산관리대부 근저당, 2023.03.29. 강제경매개시결정, 2023.04.24. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2023.05.09. 페퍼저축은행의 별도 임의경매개시결정, 2026.03.18. 해운대구 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 가격·회차 구조 — 감정가 80%에서 시작
현재 최저매각가는 1,064,000,000원으로 감정가 1,330,000,000원의 80%입니다. 동일 평형의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 만큼, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 현재 자료로 확정적으로 비교할 수 있는 것은 감정가와 회차별 최저가격, 그리고 그 가격에서의 미배당 규모입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 80% | 1,064,000,000원 | 329,040,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 64% | 851,200,000원 | 539,712,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 51% | 680,960,000원 | 708,249,600원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 선순위 근저당의 미배당은 커지지만, 이 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 유지됩니다. 즉 이 사건의 낙찰가 결정에서는 권리 인수액보다 실제 시장가격과 절차 진행 여부가 더 중요한 판단 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,064,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,040,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 1,260,000,000원 | 1,050,960,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사굿모닝자산관리대부 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권총액은 1,380,000,000원, 배당액은 1,050,960,000원, 미배당은 329,040,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·규제 메모
- 용도지역. 중심상업지역이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 토지 규모. 토지면적 10,984.3㎡, 공시지가 10,200,000원/㎡입니다.
- 형상·도로. 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있습니다.
- 지역·지구. 일반산업단지·지원시설구역·가축사육제한구역·중심상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로계획. 도로 및 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 집행정지 이력. 2025.09.26. 집행정지통지서 발송, 2025.09.29. 도달 이력이 있으므로 2026.09.07. 매각의 실제 진행 여부를 입찰 직전에 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2022.03.28. 페퍼저축은행 근저당 1,260,000,000원이 말소기준권리입니다.
- 후순위 권리. 2022.04.26. 굿모닝자산관리대부 근저당과 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차관계. 현재 임차인은 없으며 과거 조영욱의 100,000,000원 주택임차권은 2016.06.27. 말소됐습니다.
- 가격 판단. 감정가 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래를 별도 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 회차에서 채권 미배당은 329,040,000원이지만 배당 부족액 자체는 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 절차
이 사건은 현재 임차인이 없고, 말소기준권리 이후 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 현재 회차에서는 1,380,000,000원의 근저당 채권 중 329,040,000원이 미배당되지만 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
반대로 가격은 단순히 “감정가의 80%”라는 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가 1,064,000,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는지는 최근 실거래 확인이 필요합니다. 여기에 2025.09.26. 집행정지통지서 발송 이력까지 있으므로, 권리는 합격에 가깝지만 가격과 매각 진행 상태는 입찰 직전까지 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.