부산지방법원 2025타경23119. 부산 연제구 거제동 삼익퓨처타워아파트 5층 101-502호로, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 318,000,000원입니다. 현재 소유자는 조엄미이고, 2025.12.02 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 본건에서 말소기준으로 정리되는 권리는 2025.12.02 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 임차 관련 권리가 권리분석의 중심입니다.
특히 김말임은 임대차계약 2020.12.26, 점유개시 2021.01.28, 주민등록 2021.01.29, 확정일자 2021.02.01, 보증금 350,000,000원으로 임차권등기가 되어 있습니다. 단순히 배당표만 보면 최저가 318,000,000원보다 보증금이 커서 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 2026.08.11 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 36-5 삼익퓨처타워아파트 5층101-502호 |
| 도로명 | 부산광역시 연제구 명륜로2번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조·철골철근콘크리트조 · 지하3층 지상34층 · 제5층 제101-502호 |
| 소유자 | 조엄미 (2021.08.02 소유권이전 · 2021.06.30 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 318,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 371,666,996원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2026.08.11 확약이 결론을 바꾼다
과거 우리은행 근저당권 2건과 한국외환은행 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 현재 핵심은 말소기준보다 앞선 김말임의 임차권과 별도로 기재된 황진숙의 점유·전입입니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 점유 / 이용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황진숙 | 미상 | 2023.10.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김말임 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.29 | 2021.02.01 | 350,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 공사 | 주거 | 2021.01.29 | 2021.02.01 | 0원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
김말임은 2023.02.10 임차권등기가 접수되어 있고 배당요구도 기재되어 있습니다. 공사는 2026.02.19 배당요구가 기재되어 있으며 보증금은 0원입니다. 반면 황진숙은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 금액으로 확정할 수 없는 위험입니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,252,000원 |
| 1. 임차인 김말임 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 312,748,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 371,666,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김말임 보증금의 미배당액은 37,252,000원입니다. 다만 2026.08.11 확약서에 따라 김말임이 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 37,252,000원은 매수인 실질 인수액을 0원*으로 처리합니다. 이 처리는 김말임에게만 해당하며 황진숙의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 김말임 미배당은 늘지만 확약상 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 김말임 인수액 | 확약 반영 | 확약 밖 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 318,000,000원 | 37,252,000원 | 0원* | 황진숙 보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 254,400,000원 | 99,961,600원 | 0원* | 황진숙 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 203,520,000원 | 150,129,280원 | 0원* | 황진숙 보증금 미상 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김말임의 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 김말임이 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기했기 때문에 위 회차별 룰상 인수액은 김말임에 관해서는 실질 0원*입니다. 문제는 최저가가 내려가더라도 황진숙의 보증금 미상 위험은 금액이 확인되기 전까지 그대로 남는다는 점입니다.
⑤ 가격 판단 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개
동일 평형의 최근 실거래 가격을 근거로 한 비교는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 318,000,000원이나 신건 최저가 318,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 확약의 적용범위와 황진숙의 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 거제동 이사벨중학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 교대역이 있어 대중교통사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 지하3층 지상34층 건물의 5층으로, 급·배수·위생·승강기·화재경보·소화전·공동현관기·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 대로 및 남서측 소로에 각각 접하고 단지 내 주차장 시설이 되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역, 방화지구·일반경관지구 등으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,578,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·사다리형·광대세각으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.08.11 확약서 원문 확인. 김말임의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각조건에 반영되는지 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 황진숙 임대차관계 확인. 2023.10.10 전입 외에 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로, 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 확약 적용범위 구분. 김말임에 대한 확약을 황진숙 등 다른 점유관계에 확대 적용해서는 안 됩니다.
- 가격 판단 유보. 동일 평형 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 318,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 명도 확인. 김말임 임차권등기 말소 동의와 별개로 실제 점유자 현황과 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 하지만 완전한 0원은 아니다”
이 사건은 처음 보면 보증금 350,000,000원의 대항력 임차권 때문에 최저가 318,000,000원보다 실질 부담이 커지는 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산에서도 김말임에게 312,748,000원이 배당되고 37,252,000원이 부족합니다. 그러나 2026.08.11 확약서가 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 명시하면서 김말임 관련 인수문제는 실질 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 황진숙은 2023.10.10 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 김말임 확약의 적용대상도 아닙니다. 따라서 결론은 “주된 350,000,000원 임차권은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상임차 위험이 남아 있다”입니다. 실거래 비교도 확인되지 않으므로 가격 가점까지 주기는 어렵습니다. 확약은 긍정적이지만, 황진숙의 권리가 확인되기 전까지는 보수적으로 보는 C등급 사건입니다.
