창원지방법원 2025타경841. 산청군 단성면 남사리에 있는 토지와 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 지하 1층은 숙박시설 기계실, 1층은 숙박시설 주차장, 2층은 숙박시설, 3층은 단독주택으로 이용되고 있습니다. 주위는 임야와 농경지로 형성돼 있고, 해당 지역의 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
등기부에는 2004년 이후 여러 근저당권·전세권·압류·가압류가 등장하지만, 현재 권리관계와 과거 이력을 분리해서 봐야 합니다. 2004년 설정된 근저당권 3건과 전세권 1건은 2006.08.02. 종전 경매 매각으로 말소됐고, 2007년과 2010년의 근저당권들은 2013.06.24. 말소됐습니다. 2013년 북부농협 근저당도 2023.05.08. 말소됐으며, 2024.03.04. 마산시농협 근저당은 2024.06.21. 해지됐습니다. 따라서 이 권리들을 현존 채권이나 현재 배당채권으로 다시 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경841 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 단성면 남사리 산58-2 / 남사리 160-1, 도로명주소 경상남도 산청군 단성면 목화로 96-9 |
| 물건종류 | 숙박시설·단독주택 및 토지 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 지하 1층 숙박시설(기계실) · 1층 숙박시설(주차장) · 2층 숙박시설 · 3층 단독주택 |
| 토지 | 임야 922㎡ · 자연림 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사기해 |
| 감정가 / 최저가 | 1,693,114,400원 / 1,185,180,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 지리산청학농업협동조합 / 949,160,223원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 권리를 분리해야 한다
말소기준 이후의 국세 압류, 경남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정과 산청군 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 경남신용보증재단 가압류도 최초 청구금액 84,877,333원에서 일부해제된 결과 76,917,478원이 현재 금액입니다. 두 금액은 하나의 가압류 변경 이력이므로 중복 합산하지 않습니다.
② 임차인·점유 — 신고는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 숙박시설과 단독주택이 함께 있는 건물이므로, 임차인이 없다고 단정하기보다 현황조사서·매각물건명세서 원본과 현장 점유자를 대조해야 합니다. 보증금·전입일·점유개시일·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 1,185,180,000원으로 감정가 1,693,114,400원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가보다 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 숙박시설·단독주택·임야가 결합된 비표준 자산입니다. 주변이 임야와 농경지로 형성돼 있고, 토지는 계획관리지역이면서 준보전산지·배출시설설치제한지역· 공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 입찰가는 감정가 할인율보다 숙박시설의 실제 영업수익, 건물 상태, 인허가, 유지비와 재매각 가능성을 중심으로 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,185,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 현재 확인금액 | 조건부 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,251,800원 |
| 국세·지방세 압류 | 미상 | 법정기일·당해세에 따라 변동 |
| 을구 17번 근저당 · 지리산청학농업협동조합 | 청구액 949,160,223원 | 최대 949,160,223원 |
| 갑구 27번 가압류 · 경남신용보증재단 | 76,917,478원 | 최대 76,917,478원 |
| 세금·잔여 변동분 | - | 144,850,499원 |
위 표는 과거에 이미 말소된 근저당·전세권·가압류를 모두 제외하고, 경남신용보증재단 가압류는 일부해제 후 금액 76,917,478원만 한 번 반영한 계산입니다. 세금 우선배당이 없고 신청채권자의 청구액이 그대로 인정된다는 조건에서 산출한 수치로, 144,850,499원은 소유자 확정 잔여금이 아니라 세금과 후순위 배당에 따라 달라지는 변동분입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 청구액 대비 단순 부족 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,185,180,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 829,626,000원 | 49% | 119,534,223원 |
| 3회 유찰 시 | 580,738,200원 | 34.3% | 368,422,023원 |
유찰이 진행될수록 입찰금액은 내려가지만, 이 사건은 최저가 하락만으로 투자성이 자동 개선되는 구조가 아닙니다. 숙박시설 운영 가능성, 시설 보수비, 인허가 상태와 실사용 수요가 확인되지 않으면 낮아진 가격이 그대로 장기 보유·저환금성 위험으로 전환될 수 있습니다.
⑥ 건물·토지·매각범위 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 지하 1층은 숙박시설 기계실, 1층은 숙박시설 주차장, 2층은 숙박시설, 3층은 단독주택입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕이며, 외벽은 타일·징크판넬 마감, 내벽은 벽지·타일 마감입니다. 위생·급배수·난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 물건인 관정과 수변전설비, 제시외 건물 및 공부상 면적에 포함되지 않은 지하 1층 일부와 옥탑이 매각에 포함됩니다.
- 토지. 임야 922㎡, 자연림, 완경사·부정형이며 일부가 도로로 이용 중이나 그 면적이 미미해 구애 없이 평가됐습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 준보전산지·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역· 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 5,300원입니다.
- 주변 환경. 주위는 임야와 농경지 등으로 형성돼 있고, 지역 내 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 등기 재확인. 2026.07.16. 발급 등기부를 기준으로 말소·변경·일부해제 이력을 원문과 대조하고, 매각 직전 추가 등기 여부를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 마산세무서와 산청군 압류의 체납세액, 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서를 다시 계산하세요.
- 공매 진행 상태. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매가 동시에 표시된 배경 및 현재 절차 상태를 확인하세요.
- 점유·임대 조사. 숙박시설 영업자, 객실 사용자와 3층 주택 점유자를 현장에서 확인하고, 임대차계약서·전입세대·사업자등록 여부를 조사하세요.
- 인허가·영업성. 숙박시설 인허가, 소방·위생 기준, 운영 가능 객실과 현재 영업 여부를 관할기관 자료와 대조하세요.
- 제시외 물건. 관정·수변전설비·제시외 건물·지하층 일부·옥탑의 현황과 소유관계, 철거·보수 필요성을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 유사 숙박시설 매매사례·수익가치·보수비를 별도로 조사하세요.
맺으며 — “등기는 정리됐지만, 가격과 운영은 아직 미상”
이 사건의 등기분석 핵심은 오래된 권리들을 현재 권리로 잘못 합산하지 않는 것입니다. 2004년 근저당·전세권은 2006년 종전 경매로 말소됐고, 이후 근저당들도 2013년·2023년·2024년에 각각 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.06.21. 근저당 하나이며, 변경 후 채권최고액은 1,210,000,000원입니다. 경남신용보증재단 가압류 역시 일부해제 후 76,917,478원만 남아 있어 변경 전 금액과 중복 계산해서는 안 됩니다.
이렇게 정리하면 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 결론만으로 입찰 적격 판정을 내리기는 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 숙박시설·단독주택·임야가 결합된 비표준 물건이며, 임대관계가 미상이고 공매공고와 세금 압류도 존재합니다. 권리는 정리됐지만 가격 검증과 현장·운영 검증은 남아 있습니다. 현재 70% 최저가를 ‘할인’으로 보기 전에 실제 수익성과 환금성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.