부산지방법원 2025타경23139. 부산진구 범천동 ‘대동레미안센트럴시티5’ 13층 1313호 아파트입니다. 소유권은 황의순 지분 100분의 95, 김미향 지분 100분의 5로 구성되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.11.29 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 앞선 양산농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 우리은행 근저당 이후 발생한 임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심 임차인은 서정희 1명입니다. 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2020.02.12이고 보증금은 30,000,000원입니다. 하지만 말소기준권리인 우리은행 근저당 2019.11.29보다 늦기 때문에 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 정리됩니다. 임차권등기는 2024.10.30 이루어졌지만, 그 자체로 앞선 근저당권보다 순위가 올라가지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 13층 1313호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 27.383㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 황의순 100분의 95 · 김미향 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 32,118,893원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권, 인수는 0원
말소기준권리는 2019.11.29 우리은행 근저당권입니다. 서정희 임차인의 전입·점유·확정일자는 모두 2020.02.12로 이보다 뒤에 위치합니다. 등기된 임차권도 2024.10.30이므로 매각으로 소멸하고, 현재 분석상 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서정희 | 건물 전유부분 전부 | 2020.02.12 | 2020.02.12 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
주택도시보증공사는 신청채권자로 별도 채권 32,118,893원이 표시되어 있으나, 서정희 임차보증금의 대위·승계로 확인되지는 않습니다. 따라서 주택도시보증공사 채권과 임차보증금 30,000,000원을 하나의 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 56.7%라는 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다
단지 실거래 지표의 최근 12개월 평균은 245,000,000원, 최신 거래도 245,000,000원으로 집계되어 있습니다. 최저가 139,000,000원은 이 지표의 56.7%입니다. 그러나 대상 전용면적은 27.383㎡인 반면 실거래 표본은 44.17㎡·53.06㎡입니다. 면적 자체가 다르므로 이 56.7%를 곧바로 ‘시세보다 43.3% 싸다’는 의미로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
가격 방향성도 낙관적으로만 볼 수 없습니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 -8.4%의 하락 추세로 집계되어 있습니다. 전체 평균 260,000,000원은 2022.05·2023.03 거래가 포함되어 있어 가격 판단의 중심으로 쓰기보다, 최신 거래 245,000,000원과 하락 추세를 우선해야 합니다. 그마저도 면적이 달라 대상 호수의 직접 시세로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 32,118,893원 | 32,118,893원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,135,107원 |
현재 최저가 139,000,000원 가정에서는 위 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 8,135,107원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 서정희 임차보증금은 이 예상배당표에 별도 배당항목으로 반영되어 있지 않으므로 실제 배당표와 매각물건명세서의 최종 순위를 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 139,000,000원 | 128,118,893원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 111,200,000원 | 108,843,200원 | 19,275,693원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 88,960,000원 | 86,958,720원 | 41,160,173원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 가격이 내려갈수록 권리 인수 부담이 증가하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범천1동주민센타 서측 인근으로, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 도시철도1호선 범내골역 및 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 13층이며, 위생·급배수·무인공동현관·기계식주차·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택·업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중이고 북동측 약 18미터 내외, 남동측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 대동레미안센트럴시티5는 187세대, 사용승인 관련 기준일은 2019.11.05입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.11.29 우리은행 근저당권을 기준으로 등기부 원본의 현재 상태를 다시 대조하세요.
- 임차인 배당순위 확인. 서정희는 대항력은 없지만 보증금 30,000,000원과 확정일자·배당요구가 있으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.05.18 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 행정상 상태와 매각 후 효력을 확인하세요.
- 면적 일치 시세 확보. 대상 전용 27.383㎡와 현재 확보된 실거래 44.17㎡·53.06㎡가 다릅니다. 현재 56.7% 지표를 직접 할인율로 사용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.4%이므로 전체 평균 260,000,000원보다 최신 거래 흐름을 우선해 가격 상한을 잡는 편이 안전합니다.
- 유찰 성향. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.5회를 감안해 신건 응찰과 유찰 후 접근을 따로 비교하세요.
- 현장 확인. 임대관계는 감정요항표상 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 추가 검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2019.11.29 우리은행 근저당이고, 서정희 임차인의 전입·점유는 2020.02.12로 뒤입니다. 임차권등기 역시 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 있는 보증금을 떠안는 형태의 경매는 아닙니다.
반면 가격은 숫자만 보고 단정할 단계가 아닙니다. 최저가 139,000,000원이 최근 12개월 평균 245,000,000원의 56.7%로 보이지만, 거래 면적이 대상 27.383㎡와 일치하지 않습니다. 게다가 최근 가격 추세는 -8.4%, 단지 경매 평균 유찰은 2.5회입니다. 권리분석은 합격에 가깝지만, 가격 메리트는 동일 면적 시세를 확보한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
