부산지방법원 2025타경23142. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 제19층 제1911호 아파트입니다. 등기상 소유자는 황의순 지분 100분의 95, 김미향 지분 100분의 5의 공유 구조입니다. 권리분석의 기준은 2019.11.29. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 78,960,000원입니다. 그 뒤 2024.10.28. 송민정 명의의 주택임차권등기가 들어왔고 2025.11.27. 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건에서 권리보다 더 주의해서 볼 부분은 시세 비교의 질입니다. 단지 실거래 자료에는 245,000,000원·265,000,000원·270,000,000원의 거래가 잡혀 있지만, 거래면적이 44.17㎡ 또는 53.06㎡이고 분석 대상 면적 22.8892㎡와 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 245,000,000원 대비 최저가가 52.7%라는 계산값 자체는 맞지만, 이를 동일 면적의 직접 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23142 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 19층 1911호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 22.8892㎡ · 20층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 황의순 100분의 95 · 김미향 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수 0원
초기의 동래농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 2019.11.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 접수된 우리은행 근저당권 78,960,000원입니다. 이후 송민정의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 데이터상 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송민정 | 건물 전유부분 전부 | 60,000,000원 | 2022.05.23 | 2022.04.21 | 없음 | 0원 |
실제 임차인은 송민정 1명입니다. 임대차계약일은 2022.04.21., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.05.23.이고 보증금은 60,000,000원입니다. 전입·점유 시점이 말소기준일 2019.11.29.보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당요구는 2024.10.28. 접수된 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 ‘면적 불일치’
대동레미안센트럴시티5는 187세대, 사용승인일은 2019.11.05.로 표시돼 있습니다. 단지 실거래 자료는 다음 3건입니다. 다만 분석 대상 면적과 매칭되지 않은 표본이라는 점을 먼저 전제로 둬야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
최근 거래는 2025.05.의 245,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 245,000,000원입니다. 최저가 129,000,000원은 이 값의 52.7%입니다. 전체 실거래 평균 260,000,000원과 비교하면 49.6%지만, 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 우선해야 하고 최근 구간은 이전 거래 대비 -8.4%로 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 78,960,000원 | 78,960,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 47,434,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 138,960,000원 중 예상배당은 126,394,000원, 미배당은 12,566,000원입니다. 주택도시보증공사의 60,000,000원 청구 중 47,434,000원이 배당되고 12,566,000원이 미배당되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 129,000,000원 | 12,566,000원 | 47,434,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 103,200,000원 | 38,004,800원 | 21,995,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 82,560,000원 | 58,286,080원 | 1,713,920원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려간다고 임차보증금 승계액이 늘어나는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 범내골역 동측 인근이며, 주위는 공동주택·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 범내골역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라지붕 20층 건물 내 19층이며 급·배수, 위생, 소화전, 화재탐지·경보, 기계식주차, 승강기, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이고 북동측 약 18M, 남동측 약 8M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 5,396,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 경매 특성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적부터 재확인. 분석 대상 면적 22.8892㎡와 실거래 표본 44.17㎡·53.06㎡가 일치하지 않습니다. 동일 면적의 실제 거래를 확인하기 전에는 52.7%를 시세 할인율로 쓰지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 거래 대비 -8.4%이므로 과거 전체 평균 260,000,000원을 기준으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 임차권 원본 대조. 송민정의 전입·점유는 2022.05.23.로 말소기준일 이후여서 대항력 없음으로 분석되지만, 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 존재합니다. 관련 행정상 등록 상태와 매각 이후 처리 여부는 원본 확인이 필요합니다.
- 배당 부족. 신건 129,000,000원 기준 채권 미배당 12,566,000원이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 관리·공과금 확인. 입찰 전 관리비 체납과 별도 부담 항목을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보류”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.11.29. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 2022.05.23. 전입·점유한 송민정은 그보다 후순위라 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리만 놓고 보면 복잡한 승계형 사건은 아닙니다.
반면 가격은 단순하게 결론내리기 어렵습니다. 최저가 129,000,000원이 최근 12개월 거래 245,000,000원의 52.7%라는 계산은 사실이지만, 그 거래가 44.17㎡이고 분석 대상은 22.8892㎡라 면적이 맞지 않습니다. 최근 시장 흐름 또한 -8.4%입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격 메리트는 동일 면적 실거래 확인 전까지 보류하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
