창원지방법원 2025타경843. 진주시 봉곡동 25-19 소재 토지와 5층 건물 등을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 외부표기 “헤라모텔” 숙박시설이고, 토지는 440.3㎡의 일반상업지역입니다. 감정가 1,585,025,400원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 543,664,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이 눈에 띄지만, 이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 등기 밖 점유관계와 유치권입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.11.02. 설정된 동진주새마을금고 근저당권 1,044,000,000원입니다. 그 뒤 2024.10.21. 설정된 108,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박종병의 전입일은 말소기준보다 앞선 2022.08.02.입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확도 규칙상 “대항력 가능·미상”으로 보아야 하며, 미배당 보증금이 있다면 그 금액이 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경843 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 봉곡동 25-19 · 경상남도 진주시 북장대로60번길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(외부표기 “헤라모텔”) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 |
| 토지 | 대 440.3㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최순덕 |
| 감정가 / 최저가 | 1,585,025,400원 / 543,664,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,007,955,381원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 공시지가 | 898,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유관계는 별도다
현재 소유자는 최순덕으로 2010.03.05. 소유권을 취득했습니다. 과거 설정됐던 대연농업협동조합·한국외환은행·진주서부농업협동조합·동부농업협동조합· 진주원예농업협동조합의 근저당과 과거 전세권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2023.11.02. 동진주새마을금고 근저당 1,044,000,000원이고, 이후 108,000,000원 근저당 역시 매각으로 소멸 대상입니다.
② 임차·점유 관계 — 선순위 전입과 유치권 신고
| 성명 | 점유·사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종병 | 미상 | 2022.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 이근무 | 유치권 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
박종병은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되며 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정해서는 안 됩니다. 이근무는 별도로 목록 1·2·3에 대해 공사대금 17,000,000원의 유치권을 신고했습니다. 신고 자체가 곧 인수를 의미하는 것은 아니며, 매각물건명세서에도 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다.
③ 현재 가격 — 감정가 34.3%, 그래도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,585,025,400원, 현재 최저매각가는 543,664,000원입니다. 3회 유찰을 거치면서 최저가는 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
더 중요한 것은 현재 543,664,000원이 최종 취득비용의 상한이 아니라는 점입니다. 박종병의 보증금이 확인되지 않아 선순위 임차보증금 인수 여부를 계산할 수 없고, 유치권 신고도 별도로 존재합니다. 따라서 입찰가는 미확정 권리비용을 해소한 뒤 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 543,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,836,640원 |
| 1. 을구 15번 근저당 · 동진주새마을금고 | 1,044,000,000원 | 535,827,360원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 동진주새마을금고 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 합계 | 1,152,000,000원 | 616,172,640원 미배당 |
위 배당은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박종병의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 임차보증금의 배당 및 미배당 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 유치권 신고 역시 배당표상 매수인 인수 0원과 별개의 검토 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 권리 불확실성은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 543,664,000원 | 535,827,360원 | 616,172,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 380,564,800원 | 374,436,893원 | 777,563,107원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 266,395,359원 | 261,865,824원 | 890,134,176원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 1,007,955,381원은 전액 충족되지 않습니다. 4회·5회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 더 커집니다. 다만 이 미배당 근저당액 자체는 말소기준 이후 소멸 대상 담보권의 부족분으로, 그 숫자를 그대로 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인이 별도로 확인해야 할 핵심은 박종병의 미상 보증금과 유치권 성립 여부입니다.
⑥ 매각조건·건물상태 — 권리 외 비용도 크다
- 일괄매각. 목록을 일괄매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 적치물. 목록 1 지상에 이동 가능한 적치물이 소재합니다.
- 리모델링 공사 중. 목록 2는 리모델링 공사 중인 상태입니다.
- 욕실 미완성. 욕실 내 변기·세면대·샤워기 등이 미설치 상태입니다.
- 누수. 보일러 연결배관이 누수 상태로 기재돼 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 기본 급배수·난방·소방·승강기설비가 돼 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 봉곡동 봉곡초등학교 북측 인근이며, 숙박시설·상가주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 면적 440.3㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 숙박시설과 토지를 포함한 물건으로, 3회 유찰 상태인 만큼 가격뿐 아니라 사용계획과 재매각 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 박종병 보증금 확인. 2022.08.02. 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일만으로 보증금 전액 인수를 확정하지 말고, 현재는 “대항력 가능·미상”으로 관리해야 합니다.
- 유치권 원자료 검증. 이근무의 17,000,000원 공사대금 유치권은 성립 여부가 불분명합니다. 공사계약·세금계산서·공사내역·점유 상태 등을 직접 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 욕실 설비 미설치와 보일러 배관 누수, 리모델링 진행상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 매각범위와 이동 가능한 적치물 처리 문제를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 유치권 관련 제출자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안을지 모른다”가 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 1,585,025,400원이 3회 유찰돼 543,664,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2022.08.02. 전입한 박종병의 보증금이 미상이고, 17,000,000원 공사대금 유치권 신고도 남아 있습니다.
따라서 제공된 배당표의 “매수인 인수 0원”은 등기상 담보권 배당 계산으로 이해해야 하며, 실제 매수인의 총 취득비용이 543,664,000원으로 확정됐다는 의미로 사용하면 안 됩니다. 선순위 점유자의 보증금과 유치권 성립 여부를 해소하기 전까지는 실질취득비용 미확정입니다. 이 물건은 가격보다 권리 확인이 먼저인 숙박시설·토지 경매입니다.
