창원지방법원 2025타경843. 경상남도 진주시 봉곡동 소재 숙박시설, 외부표기 헤라모텔과 관련 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 5층 규모이며, 소유자는 최순덕입니다. 신청채권자는 동진주새마을금고로, 청구액은 1,007,955,381원입니다.
말소기준권리는 2023.11.02 설정된 동진주새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 1,044,000,000원입니다. 후순위 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기권리가 소멸한다는 사실과 점유자·유치권 관련 위험이 없다는 판단은 별개입니다.
특히 이 사건은 전입신고가 말소기준보다 빠른 점유자, 성립 여부가 불명확한 유치권 신고, 리모델링 중단 상태가 함께 존재합니다. 입찰가격만 비교하면 감정가 대비 할인 폭이 커 보이지만, 실제로 얼마에 취득하고 얼마를 들여 정상적으로 사용할 수 있는지가 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경843 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 봉곡동 25-19 도로명주소: 경상남도 진주시 북장대로60번길 19 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 숙박시설(외부표기 헤라모텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 |
| 토지 | 지목 대 · 봉곡동 25-19 토지면적 440.3㎡ · 일반상업지역 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ’) 포함 |
| 소유자 | 최순덕 (단독소유) |
| 감정가 | 1,585,025,400원 |
| 최저매각가 | 380,565,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 동진주새마을금고 / 1,007,955,381원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.11 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 점유 위험은 남는다
현재 말소기준인 을구 15번 근저당권은 2023.11.02 설정됐습니다. 을구 16번 근저당권은 그보다 늦게 설정됐으며, 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2025.12.29의 근저당권 이전은 기존 담보권의 채권양도에 따른 권리이전으로, 새로운 선순위 담보권이 생겼다는 의미는 아닙니다.
과거에 등기됐던 이경미의 전세권 300,000,000원과 고시자의 전세권 300,000,000원은 각각 2003.04.29 및 2005.04.15에 말소됐습니다. 과거 대연농업협동조합·한국외환은행·진주서부농업협동조합·동부농업협동조합·진주원예농업협동조합 근저당권도 이미 말소된 이력입니다. 이전 전세권의 금액을 현재 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
② 점유·임차인 및 유치권 — 이 사건의 핵심 위험
현황조사와 매각물건명세서에는 박종병과 이근무가 확인됩니다. 다만 두 사람을 모두 확정된 임차인으로 취급할 수는 없습니다. 박종병은 전입신고가 확인되는 점유 관련 인원이고, 이근무는 별도로 공사대금 유치권을 신고한 사람입니다.
| 성명 / 관계 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종병 전입 확인 |
2022.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이근무 유치권 신고인 |
미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 실제 대항력 있는 임차인으로 확인되고 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 위험이 있습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 보전되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아지더라도 인수하는 보증금이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 최저가 380,565,000원만을 근거로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
유치권 신고가 곧바로 유효한 유치권의 성립을 뜻하지는 않습니다. 실제 공사대금채권, 목적물과의 견련성, 적법한 점유와 계속성 등을 검토해야 합니다. 유치권이 성립하지 않는다면 해당 청구를 그대로 인수액으로 볼 수 없지만, 성립하는 경우에는 점유·인도·공사대금 분쟁이 낙찰자의 실질 비용과 사용 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 24.01%, 그러나 시세 할인은 미확인
감정가 1,585,025,400원에서 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 380,565,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 절대적인 최저가격은 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율은 다른 개념입니다.
숙박시설은 일반 아파트와 달리 건물 상태, 영업 가능성, 용도 적합성, 리모델링 비용, 토지 활용성과 매수 수요가 가격에 큰 영향을 줍니다. 이 건물에는 미설치 위생기구와 보일러 연결배관 누수가 존재하므로, 감정가와 최저가 차액을 곧바로 투자수익이나 안전마진으로 해석할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 380,565,000원 | 24.01% | 777,562,910원 |
| 5회 유찰 가정 | 266,395,499원 | 16.81% | 890,134,038원 |
| 6회 유찰 가정 | 186,476,849원 | 11.76% | 968,933,827원 |
5회·6회 유찰 가격은 가정 시나리오입니다. 실제 매각조건과 낙찰가격은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권최고액 기준의 배당 추정치이며 매수인이 그대로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 380,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,127,910원 |
| 1. 을구 15번 · 동진주새마을금고 | 1,044,000,000원 | 374,437,090원 |
| 2. 을구 16번 · 동진주새마을금고 | 108,000,000원 | 0원 |
| 채권 합계 | 1,152,000,000원 | 374,437,090원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 777,562,910원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 6,127,910원을 제외한 374,437,090원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권 배당과 소유자 잔여액은 모두 0원이며, 채권최고액 기준 미배당액은 777,562,910원입니다.
집행비용은 추정치입니다. 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 하며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 박종병의 미확인 보증금 및 유치권 분쟁 비용도 별도로 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 진주시 봉곡동 봉곡초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 숙박시설, 상가주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 숙박시설로 외부표기는 헤라모텔입니다. 급배수·난방·소방·승강기설비 등이 있으나, 욕실 설비 미설치 및 보일러 연결배관 누수 상태를 별도로 고려해야 합니다.
- 토지. 봉곡동 25-19의 지목은 대, 토지면적 440.3㎡, 공시지가 898,200원/㎡입니다. 일반상업지역이며 토지형상은 부정형, 지형은 평지입니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 봉곡초등학교 및 병설유치원 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 숙박시설의 실제 영업·용도변경·리모델링 가능성은 관계 규정과 인허가 사항을 확인해야 합니다.
- 매각 및 환금성. 건물과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 숙박시설은 일반 주거용 부동산과 매수 수요 및 평가 방식이 다르며, 공사 상태와 점유관계에 따라 재매각 및 활용이 어려워질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박종병의 임대차 확인. 전입일 2022.08.02 이후 실제 점유관계, 계약 체결 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 인수 가능액을 확인해야 합니다.
- 유치권 성립 여부. 2025.09.04 이근무가 신고한 공사대금 17,000,000원의 발생 근거, 점유 개시·유지 상황, 목적물과의 견련성, 공사내역 및 관련 분쟁을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 대상. 목록1·2·3과 제시외 건물 ‘ㄱ’의 범위, 토지 경계, 현장 적치물과 점유 범위를 매각물건명세서 및 감정서 원본에 대조해야 합니다.
- 리모델링 및 설비. 욕실 내 변기·세면대·샤워기 미설치, 보일러 연결배관 누수를 확인하고 공사 잔여 범위와 복구비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 숙박시설 운영 가능성. 용도·건축물 현황, 영업 관련 인허가, 소방설비, 위생기준 및 교육환경 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 유사 숙박시설 거래와 토지 가치, 리모델링 비용, 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 채권 및 배당 검증. 근저당권 이전 이후 권리자 현황, 실제 확정채권액, 배당순위, 당해세 및 임차인 우선변제 가능성을 재검토해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 안전한 저가 매수”
이 물건은 감정가 1,585,025,400원에서 최저가 380,565,000원으로 내려온 4회 유찰 숙박시설·토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 실제 위험을 결정하는 것은 등기부 밖에 있습니다.
2022.08.02 전입한 박종병의 대항력 및 보증금 미상, 17,000,000원의 유치권 신고, 리모델링 미완료와 누수 상태가 핵심 변수입니다. 이 중 어느 하나라도 매수인의 추가 부담이나 인도 지연으로 연결된다면, 겉으로 보이는 최저가격의 매력은 크게 달라질 수 있습니다.
현재 판단은 권리·현장 실사 선행, 가격 평가 보류입니다. 임차보증금 인수위험과 유치권 성립 여부를 명확히 하고, 공사비·정상 사용 가능성·시장가격을 함께 산정한 다음 입찰 여부를 결정해야 합니다. 낮은 낙찰가보다 확정된 실질취득액이 중요합니다.
