창원지방법원 2025타경843. 진주시 봉곡동의 외부표기 “헤라모텔” 숙박시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층이고, 토지는 440.3㎡의 일반상업지역 대지입니다. 감정가는 1,585,025,400원, 1회 유찰된 최저매각가는 1,109,518,000원입니다.
등기부만 피상적으로 보면 말소기준인 2023년 근저당보다 앞선 거액의 근저당권과 전세권이 다수 등장합니다. 그러나 각 설정등기 뒤에는 명시적인 말소등기가 이어집니다. 따라서 이미 말소된 옛 권리를 현존 채권처럼 배당하거나 매수인 인수액에 더해서는 안 됩니다. 이번 사건의 실제 위험은 과거 담보권이 아니라 말소기준일 전 전입자와 유치권 신고입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경843 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 봉곡동 25-19 · 경상남도 진주시 북장대로60번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(외부표기 “헤라모텔”) · 철근콘크리트조 5층 |
| 토지 | 대 440.3㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최순덕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,585,025,400원 / 1,109,518,000원 (1회 유찰·감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동진주새마을금고 / 1,007,955,381원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동 가능한 적치물 소재 |
| 시설 상태 | 리모델링 공사 중 · 욕실 변기·세면대·샤워기 미설치 · 보일러 연결배관 누수 |
① 권리 흐름 — 후속 말소 여부가 결론을 바꾼다
현재 등기상 말소기준권리는 2023.11.02 을구 15번 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 16번 근저당권과 2025.07.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 15번과 16번 근저당권은 2025.12.29 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 내용이 확인됩니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명, 유치권 신고자 1명
| 성명 | 지위 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종병 | 임차인 | 2022.08.02 전입 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 보증금 미상 · 미배당분 산정 불가 |
| 이근무 | 유치권 신고자 | 전입일 미상 | 판정 불가 | 해당 없음 | 별도 위험 공사대금 17,000,000원 · 성립 여부 불분명 |
박종병의 전입일은 말소기준일 2023.11.02보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 있는 임차인이라고 확정하거나 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 그 미배당분이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰보다 ‘총비용 미상’이 먼저다
현재 최저매각가는 감정가의 70.0%인 1,109,518,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않았고, 숙박시설의 리모델링 공사도 끝나지 않았습니다. 욕실 내 변기·세면대·샤워기가 설치되지 않았으며 보일러 연결배관 누수도 확인돼, 낙찰대금 외 공사비와 운영 정상화 비용을 별도로 검토해야 합니다.
④ 정정 예상배당표 (현재 최저가 1,109,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,495,180원 |
| 1. 을구 15번 근저당권 · 주식회사새마을금고자산관리회사 | 1,007,955,381원 | 1,007,955,381원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사새마을금고자산관리회사 | 108,000,000원 | 88,067,439원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
후속 말소등기가 확인된 을구 1·3·4·6·8·10·13번 권리는 배당 대상에서 제외했습니다. 현재 최저가에서는 집행비용과 을구 15번 청구액을 지급한 뒤 을구 16번에 88,067,439원이 배당되어 19,932,561원이 미배당됩니다. 박종병의 보증금·배당요구 여부와 조세채권은 확인 전이며, 유치권 신고는 일반 배당표가 아니라 성립 여부와 점유관계를 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉곡초등학교 북측 인근으로 숙박시설, 상가주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 섞인 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 외부표기 “헤라모텔”인 숙박시설입니다. 일반 주거용 부동산이 아니므로 시설 상태와 영업 정상화 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(일반), 공시지가 898,200원/㎡의 대지 440.3㎡입니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 리모델링 공사 중으로 욕실 설비 일부가 미설치 상태이고, 보일러 연결배관 누수가 확인됩니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 토지 지상에는 이동 가능한 적치물이 있습니다.
- 환금성. 숙박시설과 토지의 일괄매각으로 주거형 물건보다 매수 목적과 운영 역량에 따라 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박종병 임대차 확인. 임대차계약서, 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 미배당 보증금 인수 가능액을 산정해야 합니다.
- 유치권 성립 검증. 이근무가 신고한 공사대금 17,000,000원의 공사계약, 대금 지급내역, 채권 변제기, 점유 개시와 현재 점유상태를 확인해야 합니다.
- 말소등기 재확인. 을구 1·3·4·6·8·10·13번과 각각의 후속 말소등기가 최신 등기부에도 동일하게 반영돼 있는지 원본을 대조해야 합니다.
- 리모델링·누수 견적. 미설치 욕실 설비와 보일러 연결배관 누수의 공사 범위 및 복구비용을 현장 견적으로 확정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 경계와 이용관계, 이동 가능한 적치물의 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영성. 현재 공사 상태에서 숙박시설로 정상 운영하기 위해 필요한 시설·설비와 추가 자금 규모를 점검해야 합니다.
- 총원가 기준 응찰. 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰대금, 임차보증금 가능액, 유치권 해결비용, 잔여 공사비를 모두 더한 실질취득비용으로 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “옛 권리는 말소됐지만, 인수 위험은 아직 미정”
이 사건에서 먼저 바로잡아야 할 부분은 과거 선순위 근저당권과 전세권입니다. 을구 1·3·4·6·8·10·13번은 후속 말소등기가 있으므로 현존 채권도, 매수인이 떠안을 권리도 아닙니다. 현재 배당은 말소기준인 을구 15번과 후순위 을구 16번을 중심으로 계산해야 합니다.
그러나 이것이 곧 안전한 물건이라는 뜻은 아닙니다. 박종병은 말소기준보다 앞선 2022.08.02에 전입했지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 이근무는 공사대금 17,000,000원의 유치권을 신고했고, 현장은 리모델링 공사 중이며 욕실 설비 미설치와 배관 누수도 남아 있습니다. 따라서 최저가 1,109,518,000원은 총 취득원가가 아니라 출발점입니다. 임차보증금과 유치권·공사비가 확정되기 전에는 가격 메리트도, 안전한 입찰 상한도 확정할 수 없습니다.