부산지방법원 2025타경23144. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티의 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 말소기준권리는 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당 93,600,000원입니다. 그보다 앞선 해운대농업협동조합 근저당 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 있고, 이후 부산진구 압류·국 압류·주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 김소희의 임대차계약일은 2019.10.10., 주민등록일은 2019.11.07., 확정일자는 2019.11.15.입니다. 모두 말소기준인 우리은행 근저당 설정일 2019.10.08.보다 뒤에 위치하고, 권리판정도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 30,000,000원이 존재하지만 낙찰자가 이를 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층 비-1305호 |
| 현칭 | 102동 1305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층건 내 13층 비-1305호 · 사용승인 2019.04.05 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 33,725,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수 0원
말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당 93,600,000원입니다. 2024.12.02. 부산진구 압류, 2025.03.13. 국 압류, 2025.12.03. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 모두 그 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2024.06.28. 등기된 김소희 주택임차권 역시 대항력 없는 임차권으로 판정돼 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2019.11.07 / 2019.11.15 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 있음 · 2024.06.28 | 0원 |
김소희의 전입신고가 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고, 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 예상배당표에는 김소희 보증금 30,000,000원이 별도 배당항목으로 표시되지 않고, 주택도시보증공사의 청구액 33,725,753원이 별도 채권으로 반영돼 있습니다. 매수인의 인수 0원 판정과 별개로 실제 배당관계는 배당표 원문을 대조하는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 장기 평균보다 ‘최신 1.35억’을 봐야 한다
가격 판단에서 가장 중요한 숫자는 전체 거래 평균 195,714,285원이 아니라 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래 135,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -34.4%로 내려와 있습니다. 신건 최저가 164,000,000원은 최근 시세의 121.5%이므로, 전체 평균 대비 83.8%라는 숫자만 보고 가격 메리트가 있다고 평가하면 왜곡됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 33,725,753원 | 33,725,753원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,578,247원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 127,325,753원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 33,578,247원입니다. 1회 유찰 시 매각가 131,200,000원에서도 채권자 청구액은 전액 배당되며, 2회 유찰 시 매각가 104,960,000원에서는 미배당 24,635,193원이 발생합니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래통계 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 서면역·부암역과 시내버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관·도시가스 난방·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 4,716,000원/㎡, 토지면적은 1,994.2㎡입니다.
- 환금성. 단지는 144세대, 사용승인일은 2019.04.05이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 1.0회, 낙찰률 5.56%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원과 -34.4% 하락 추세를 우선해 가격을 판단하세요.
- 면적 차이 확인. 경매 대상 비교 면적 28.1317㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않으므로, 호별 면적·층·구조를 원문에서 다시 맞춰야 합니다.
- 임차권 확인. 김소희 보증금 30,000,000원은 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 정리되지만, 실제 배당표에서 임차보증금 처리와 주택도시보증공사 청구액 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택 표기. 갑구의 민간임대주택등기 내용을 매각물건명세서와 함께 대조해 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 회차별 가격. 현재 164,000,000원, 1회 유찰 시 131,200,000원, 2회 유찰 시 104,960,000원으로 제시된 시나리오를 최근 거래와 비교해 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 보수적으로”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 김소희 임차권은 말소기준 뒤에 있고 대항력이 없어 매수인 인수 0원, 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 반면 신건 164,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 135,000,000원의 121.5%이고, 시장 추세도 -34.4%입니다. 더구나 실거래 표본 면적 32.25㎡와 대상 비교 면적 28.1317㎡가 일치하지 않아 장기 평균을 근거로 낙관하기도 어렵습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 신건 가격에는 보수적 접근이 필요한 오피스텔입니다.
