부산지방법원 2024타경6897. 부산 수영구 광안동 수영역 서측 인근의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 집합건축물대장상 3층 제301호와 2층 28개호가 포함되며, 3층은 사무실, 2층은 시장으로 되어 있으나 현황은 모두 공실입니다. 건물은 1978.06.10 사용승인된 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 건물이고, 위생·급배수설비는 있으나 장기간 방치되어 전기설비가 단전된 상태입니다.
등기상 말소기준은 2023.04.17 설정된 금정농업협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당입니다. 이후 2024.08.16 추가 근저당 66,480,000원과 2024.12.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 근저당은 2025.02.07 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 2018.09.05 전입한 정자현의 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6897 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광서로10번길 74 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 사무실 및 시장 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층 지상4층 · 사용승인일 1978.06.10 |
| 토지 | 대 734.7㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사유성종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 2,251,300,000원 / 2,251,300,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,374,404,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유 확인이 먼저
현재 소유권은 2017.12.28 주식회사유성종합건설로 이전됐습니다. 정자현은 그 이후인 2018.09.05 전입했고, 말소기준 근저당은 2023.04.17 설정됐습니다. 즉 전입시점 자체는 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 이를 곧바로 확정적인 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 처리합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정자현 | 미상 | 2018.09.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 물건 자체의 구조적 리스크 — 대지권과 호별 특정
이 물건은 집합건축물대장상 구분건물이지만 토지 및 건물의 등기사항전부증명서가 따로 존재하고 소유권·대지권이 미등재되어 있습니다. 감정평가는 토지 공유지분이 향후 각 구분건물에 적정하게 배분되는 것을 전제로 했습니다. 따라서 응찰자는 단순히 감정가와 등기상 근저당 소멸만 볼 것이 아니라, 실제 취득하게 되는 토지지분과 각 구분건물의 권리관계를 원본으로 대조해야 합니다.
또한 2층의 기호(3~30)는 집합건축물대장상 각각의 구분건물이지만 현황상 벽체 구분 없이 하나의 공간이고 건물번호표지·건축물현황도도 없는 상태입니다. 호별 위치는 건물등기사항전부증명서 도면편철장과 채권자가 제출한 평면도를 근거로 특정됐습니다. 장기간 공실에 전기까지 단전되어 있어 실제 사용·재임대·재매각을 위해서는 물리적 상태 확인이 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,251,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,913,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 금정농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 금정농업협동조합 | 66,480,000원 | 66,480,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 599,907,000원 |
배당 시뮬레이션상 채권총액 1,626,480,000원은 현재 회차에서 전액 배당되고 소유자 잔여는 599,907,000원입니다. 다만 정자현의 보증금이 미상이고 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,251,300,000원 | 1,626,480,000원 | 0원 | 599,907,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,801,040,000원 | 1,626,480,000원 | 0원 | 154,149,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,440,832,000원 | 1,424,023,680원 | 202,456,320원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 등기상 채권에서 202,456,320원의 미배당이 발생하지만, 말소기준 이후 근저당의 미배당 자체가 곧 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다. 반대로 정자현의 경우에는 선순위 전입이 확인되어 있으므로, 가격이 내려가더라도 임대차 보증금과 대항요건 확인이 끝나기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선·3호선 수영역 서측 인근으로 공동주택, 업무시설, 의료시설 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 제반 교통환경은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 3층 제301호는 집합건축물대장상 사무실, 2층 기호(3~30)는 시장이나 모두 현황 공실입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비가 있으나 장기간 방치됐고 전기설비는 단전되어 있습니다.
- 토지. 734.7㎡의 대지로 일반상업지역, 상업용, 평지·사다리형이며 서측 약 8미터 도로에 접합니다. 공시지가는 4,028,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 환금성. 수영역 인근 상업입지는 장점이지만, 1978년 사용승인 건물의 장기 공실·단전 상태와 대지권 및 호별 특정 문제가 함께 있어 일반적인 단일 근린시설보다 매수 검토 항목이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정자현 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유부분, 확정일자, 배당요구 여부와 임대차계약서 존재를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2018.09.05로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 대지권 구조 대조. 구분건물의 소유권·대지권이 미등재되어 있으므로 토지 공유지분과 각 호별 귀속관계를 등기·대장·감정평가서에서 교차 확인해야 합니다.
- 2층 호별 특정. 기호(3~30)는 현황상 벽체 구분이 없으므로 도면편철장과 제출 평면도로 각 호 위치를 직접 대조해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 장기 공실·단전 상태이므로 전기 복구, 급배수 상태, 내부 훼손 및 실제 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 2,251,300,000원을 곧바로 시장가로 간주하지 말고 별도 현장시세와 임대수익성을 확인해야 합니다.
- 배당표 보수적으로 보기. 현재 계산상 매수인 인수 0원은 정자현의 보증금 미상분이 반영되지 않은 값이므로 최종 권리판단으로 사용하면 안 됩니다.
맺으며 — “등기상 소멸”보다 먼저 볼 것이 많다
말소기준 이후 근저당과 경매개시결정만 보면 구조는 단순합니다. 그러나 이 물건은 2018.09.05 선순위 전입 점유자가 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표에 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도 실제 권리분석에서는 인수 가능성을 미상으로 남겨야 합니다.
물건 자체도 단순하지 않습니다. 소유권·대지권이 미등재된 구분건물, 현황상 벽체 구분이 없는 2층 28개호, 장기간 공실과 단전 상태가 동시에 존재합니다. 동일·유사 실거래 시세도 없어 신건 최저가 2,251,300,000원의 가격 메리트를 입증할 자료가 없습니다. 결론은 “권리·물리·가격 검증이 모두 끝난 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 물건”입니다.
