부산지방법원 2025타경23145. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 9층 비-908호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 주거용으로 사용 가능한 오피스텔이고, 매각물건명세서상 현칭은 102동 908호입니다. 말소기준권리는 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 90,600,000원입니다. 임차권자 이지우의 전입일은 2023.01.02.로 말소기준보다 늦고, 제공된 권리판정상 대항력 없음, 매수인 인수액도 0원입니다.
따라서 이 사건은 최저가 외에 별도 임차보증금을 승계해 실질취득가가 올라가는 구조가 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득은 159,000,000원입니다. 문제는 이 금액이 최근 시장가격보다 낮지 않다는 점입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06.의 135,000,000원 1건이고, 데이터상 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -34.4%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 9층 비-908호 · 도로명 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용으로 사용 가능 · 대상면적 27.5965㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 대동레미안센트럴시티 · 144세대 · 사용승인 2019.04.05 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력·승계는 없다
2019.04.25. 명지농업협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권 90,600,000원이며, 이후 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 국의 압류, 이지우의 임차권등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 116,000,000원 | 2023.01.02 / 2022.12.02 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
이지우의 임대차계약일은 2022.12.02., 점유개시일과 주민등록일은 2023.01.02., 확정일자는 2022.12.02.이며 보증금은 116,000,000원입니다. 배당요구는 2024.07.15. 접수됐습니다. 그러나 주민등록일이 말소기준권리 2019.10.08.보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 보증금이 최저가와 별개로 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 117.8%, 시장은 하락 추세
가격 판단에서 전체 7건 평균 195,714,285원보다 우선해서 볼 값은 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 두 값 모두 135,000,000원이고, 현재 최저가 159,000,000원은 최근 시세의 117.8%입니다. 또한 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -34.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
유찰 시 시나리오는 1회 유찰 127,200,000원, 2회 유찰 101,760,000원입니다. 다만 비교 실거래 면적이 본건과 일치하지 않으므로, 유찰 가격이 단순히 135,000,000원 아래로 내려간다는 사실만으로 즉시 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 90,600,000원 | 90,600,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 65,374,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 206,600,000원, 총 예상배당은 155,974,000원, 미배당은 50,626,000원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 159,000,000원 | 155,974,000원 | 50,626,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 127,200,000원 | 124,619,200원 | 81,980,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 101,760,000원 | 99,535,360원 | 107,064,640원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래지표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용으로 사용 가능한 오피스텔이며, 현칭은 102동 908호입니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 1·2호선 환승역인 서면역, 도시철도 2호선 부암역이 위치해 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물의 9층이며, 난방·승강기·스프링클러·공동현관기·도시가스·기계식 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 지표. 단지 경매 평균 유찰횟수 1.0회, 낙찰률 5.56%, 평균 할인율 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원과 하락 추세 -34.4%를 우선해서 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 대상면적 27.5965㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않으므로 동일면적 추가 비교가 필요합니다.
- 임차권 원본 대조. 이지우 보증금 116,000,000원, 전입 2023.01.02., 확정일자 2022.12.02., 배당요구 2024.07.15. 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 재확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.05.18. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 127,200,000원, 2회 유찰 101,760,000원에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.
- 배당 미반영 항목. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각조건과 배당관계를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권이고, 실제 임차인 이지우의 전입은 2023.01.02.로 뒤에 있어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
하지만 가격 평가는 반대입니다. 신건 실질취득 159,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가 135,000,000원의 117.8%이고, 최근 거래 추세도 -34.4%입니다. 더구나 비교 거래 면적 32.25㎡가 본건 27.5965㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 권리는 인수 부담이 낮지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 전체 평균 대비 할인율이 아니라 최근 거래와 실제 비교 가능성을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
