부산지방법원 2025타경23146. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 18층 비-1801호로, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 등기상 현 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 2019년 10월 8일 설정된 주식회사우리은행 근저당권 91,800,000원이 말소기준권리입니다. 그 이후의 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 사건은 권리가 단순하다고 해서 현재 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 최근 12개월 거래는 2026년 6월 135,000,000원 1건이고, 현재 최저가는 161,000,000원입니다. 특히 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -34.4%로 계산되어 있어, 전체 7건 평균 195,714,285원보다 최신 거래와 최근 12개월 가격을 우선해서 보는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

최초 2019년 4월 24일 해운대농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 설정됐지만 2019년 10월 8일 말소됐고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 91,800,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후 최지원의 임차권등기, 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 보증금 60,000,000원, 대항력 없음

임차보증금은 60,000,000원이지만 전입신고가 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 우선변제 여부는 별도로 확정된 값이 없어 단정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 26,000,000원 높은 신건

대동레미안센트럴시티의 실거래 표본은 총 7건입니다. 다만 실거래 표본 면적은 32.25㎡이고 대상 면적 기준값은 27.9265㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접 동일면적 비교가 아니라 가격 흐름을 확인하는 참고 자료로 보는 편이 안전합니다.

전체 평균만 보면 최저가 161,000,000원이 195,714,285원보다 낮지만, 그 평균에는 2023~2024년 200,000,000원~220,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서 더 중요한 최신 거래는 2026년 6월 135,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 동일한 135,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 119.3%이고, 최근 대비 과거 가격 추세는 -34.4%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

채권 총액 159,207,123원 중 예상 배당액은 157,946,000원이고, 미배당액은 1,261,123원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 승계하는 구조가 아니므로, 유찰에 따라 매각가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 현재 신건 161,000,000원보다 1회 유찰 시 128,800,000원, 2회 유찰 시 103,040,000원으로 내려가는 가격 변화가 실제 취득가격에도 그대로 반영됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 이용. 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며, 현칭은 102동 1801호입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상19층 건물 내 18층 비-1801호입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·스프링클러·기계식 주차타워·공동현관문·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 4,716,000원/㎡, 토지면적은 1,994.2㎡입니다.
• 단지. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 준공일은 2019.04.05입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 7건 평균 195,714,285원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선해 현재 161,000,000원 가격을 판단해야 합니다.
• 하락 추세 확인. 최근 대비 과거 거래 추세가 -34.4%로 내려와 있습니다. 신건 최저가가 최근 시세의 119.3%라는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
• 면적 차이 확인. 실거래 표본은 32.25㎡이고 대상 면적 기준값은 27.9265㎡로 일치하지 않습니다.
• 임차권 확인. 최지원의 보증금은 60,000,000원이나 전입일이 말소기준일 이후라 대항력은 없습니다. 배당요구는 신고돼 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 등기사항을 원본 대조하는 것이 필요합니다.
• 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 인수 0, 가격은 최근 시세 이상”

이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당이고, 임차인 최지원의 전입은 2021.02.24로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.

반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 161,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 135,000,000원의 119.3%이고, 최근 가격 추세는 -34.4%입니다. 실거래 표본 면적도 대상 면적과 일치하지 않아 과거 전체 평균 195,714,285원을 근거로 현재 신건이 싸다고 판단하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 이 사건은 현재 회차보다 가격 변화가 생긴 뒤 다시 시세와 비교하는 접근이 더 중요합니다.