부산지방법원 2025타경23188. 금정구 부곡동 미소드리움부곡1차 2층 201호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 168,000,000원인 신건입니다. 권리의 핵심은 등기 순서만 보면 2024.09.12. 서울보증보험주식회사 가압류가 말소기준이라는 점보다, 임차인 박하늬의 전입·점유가 2019.11.20.로 훨씬 빠르다는 데 있습니다. 따라서 임차인은 원칙적으로 대항력이 있지만, 이 사건에는 그 위험을 별도로 제거하는 확약서가 제출돼 있습니다.
반대로 가격은 안전하지 않습니다. 미소드리움부곡1차 59.09㎡의 확인된 최근 거래는 2026.04. 3층 106,500,000원 한 건이고, 최근 12개월 평균도 동일한 106,500,000원입니다. 현재 최저가 168,000,000원은 최근 시세의 157.7%입니다. 따라서 권리 위험이 확약으로 줄었다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 줄 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 부곡동 396-4 미소드리움부곡1차 2층 201호 · 부산광역시 금정구 부곡로18번안길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물 내 2층 201호 · 실거래 비교면적 59.09㎡ |
| 소유자 | 이상용 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,555,527원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 임차인 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·중복 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박하늬 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.20 | 2019.10.18 | 135,000,000원 | 2024.11.25 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 중복합산 없음 |
* 확약을 반영하지 않은 회차별 계산상 인수액은 1회 유찰 시 3,281,600원, 2회 유찰 시 29,785,280원이나, 위 확약서가 해당 임차인에 적용되므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 권리 흐름 — 선순위 대항력과 말소기준을 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2024.09.12. 서울보증보험주식회사 가압류 1,000,000,000원입니다. 이후 국민은행 가압류, 부산은행 가압류, 박하늬의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기가 2024.11.25.에 잡혔다는 사실만 보고 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다. 박하늬의 실제 전입·점유는 2019.11.20.로 말소기준보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다.
등기상 과거 권리 중 김선옥 전세권 130,000,000원은 2019.11.20. 해지로 말소됐고, 국민은행 근저당권 180,000,000원도 2022.12.15. 일부포기로 말소되어 현재 인수 대상으로 남지 않습니다. 이 사건의 권리분석은 결국 박하늬 임차보증금 135,000,000원과 확약서의 효력이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 신건 168,000,000원은 최근 거래의 157.7%
미소드리움부곡1차는 2016.05.25. 준공, 총 11세대이고 비교면적은 59.09㎡입니다. 확인된 최근 12개월 실거래는 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.09㎡ | 3 | 106,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.09㎡ | 1건 | 106,500,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 106,500,000원인 데 비해 현재 신건 최저가는 168,000,000원입니다. 제공된 최근시세 대비 비율은 157.7%입니다. 실거래 표본이 1건이라는 점은 감안해야 하지만, 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 박하늬 보증금 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,000,000,000원 | 29,848,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 299,632,954원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사부산은행 | 51,861,407원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,555,527원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 박하늬의 보증금 135,000,000원이 전액 배당되는 계산이고 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 1,462,201,888원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡4동행정복지센터 남서측 인근으로 공동주택·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 온천장역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 11층 건물 내 2층 201호입니다.
- 도로·토지. 남동측 폭 약 4m 도로에 접하며, 준주거지역입니다. 토지는 415.2㎡, 공시지가는 1,121,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
- 거래 표본. 미소드리움부곡1차는 총 11세대이고 확인된 최근 12개월 59.09㎡ 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.11. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차인 1명으로 계산. 박하늬가 실제 임차인이고 별도 보증기관 임차인을 더해 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 현재 가격 경계. 최저가 168,000,000원은 최근 실거래·최근 12개월 평균 106,500,000원의 157.7%입니다.
- 유찰 후에도 실거래 대조. 1회 유찰 가격 134,400,000원, 2회 유찰 가격 107,520,000원을 최근 실거래 106,500,000원과 계속 비교해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 현황 확인. 내부마감재는 조사하지 못한 상태이므로 점유·내부 상태와 명도 진행 상황을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 얼핏 보면 대항력 임차인 때문에 어려워 보이지만, 핵심 확약서가 제출돼 있습니다. 박하늬는 2019.11.20. 전입·점유로 대항력이 있고 보증금은 135,000,000원이지만, 주택도시보증공사의 2026.05.11. 확약으로 대항력과 미배당 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 그래서 권리의 결론은 실질 인수 0원*입니다.
하지만 가격 결론은 정반대입니다. 신건 168,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 106,500,000원의 157.7%입니다. 1회 유찰 가격 134,400,000원도 최근 거래보다 높고, 2회 유찰 가격 107,520,000원 역시 최근 거래 106,500,000원보다 높습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 현재 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 권리보다 입찰가격입니다.
