부산지방법원 2025타경23189. 부산 금정구 장전동 ‘윤성리버티’ 12층 1204호 아파트입니다. 감정평가서상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상19층, 대상 호수는 12층입니다. 사용승인일은 2019.06.24.이고, 등기부상 소유자는 주식회사윤성개발입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “임차인 있음/없음”이 아닙니다. 황인용의 주택임차권은 2024.12.12. 등기됐지만 전입·점유개시일은 2022.12.09., 확정일자는 2022.11.09.입니다. 데이터상 말소기준권리는 2025.12.09. 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 604-12 윤성리버티 12층 1204호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 금정구 온천장로125번길 28-20 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상19층 · 12층 1204호 · 사용승인 2019.06.24. |
| 실거래 비교면적 | 47.6948㎡ · 면적 매칭 |
| 소유자 | 주식회사윤성개발 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
과거 전세권 152,000,000원과 근저당권 70,000,000원은 모두 2022.12.09. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 판단해야 할 권리는 황인용의 주택임차권입니다. 보증금은 200,000,000원이고 대항력 및 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 배당요구도 2024.12.12. 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 황인용 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 중복신고로 합산해야 할 별도 임차인은 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사에 의해 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약은 황인용 관련 잔존 보증금에만 적용되는 문서입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 192,000,000원도 비싸다
확약 반영 후에는 낙찰자가 떠안을 보증금이 없으므로 현재 회차의 실질취득은 192,000,000원입니다. 이 금액을 윤성리버티 면적 매칭 실거래와 비교해야 합니다. 최근 12개월 평균은 161,250,833원, 최신 거래는 177,000,000원, 최근 12건 최고가는 183,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.75㎡ | 15 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 47.42㎡ | 17 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 47.42㎡ | 18 | 174,000,000원 |
| 2026.06 | 46.89㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2026.06 | 47.42㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 16 | 148,500,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 17 | 146,850,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 10 | 144,890,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 11 | 146,880,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 18 | 151,890,000원 |
| 2026.01 | 46.89㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.6948㎡ | 12건 | 161,250,833원 |
현재 실질취득 192,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.1%입니다. 최신 거래 177,000,000원보다 높고, 최근 12건 최고가 183,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 확약으로 권리 위험이 해소됐다는 이유만으로 신건 가격을 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 · 확약 미반영 배당모형)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 황인용 보증금 | 200,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 황인용 보증금 부족액은 11,488,000원입니다. 그러나 2026.06.16. 제출된 확약에 따라 해당 임차인은 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 적용되면 총취득액도 내려간다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 192,000,000원 | 11,488,000원 | 0원 | 192,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 153,600,000원 | 49,350,400원 | 0원 | 153,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 122,880,000원 | 79,640,320원 | 0원 | 122,880,000원 |
확약이 없었다면 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조였습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인의 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하는 확약이 제출됐으므로, 확약 적용 시 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 유찰될수록 실질취득액도 실제 매각가와 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금정초등학교 남동측 인근. 공동주택, 주거용 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재한 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상19층, 대상은 12층 1204호이며 2019.06.24. 사용승인됐습니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·옥내소화전·화재경보·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,152,000원/㎡이고 토지면적은 932.0㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남동측 약 4~5미터 포장도로에 접합니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 윤성리버티는 80세대이며 면적 매칭 최근 거래는 12건입니다. 다만 경매물건 평균 유찰 횟수 8.4회, 낙찰률 5.26%라는 수치는 경매시장에서는 보수적인 접근이 필요함을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 제출 확약의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용과 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 현재 등기상 황인용의 주택임차권이 존재하므로 매각 이후 말소 절차가 확약 내용대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 192,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.1%로, 신건 단계에서는 최근 시세보다 높습니다.
- 최근 거래 기준. 최신 거래는 177,000,000원, 최근 12건 최고가는 183,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 기준 모두 상회합니다.
- 유찰 가능성. 윤성리버티 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.4회, 낙찰률은 5.26%입니다. 권리 해소와 별개로 가격·환금성 리스크를 함께 보아야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상이며, 임차권등기와 실제 인도 상태를 현장에서 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 192,000,000원보다 커서 위험한 인수형입니다. 실제 배당모형도 현재 회차에서 11,488,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 2026.06.16. 제출된 확약은 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 해당 임차인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 192,000,000원은 최근 12개월 평균 161,250,833원의 119.1%이고 최신 거래 177,000,000원, 최근 최고 183,000,000원보다 높습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 8.4회, 낙찰률 5.26%까지 겹칩니다. 결론은 “확약으로 권리 인수는 해소되지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높아 보수적으로 접근해야 한다”입니다.
