부산지방법원 2025타경23190. 영도구 동삼동 신흥동백맨션 나동 603호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2020.04.17 전입한 임차인 정선애입니다. 말소기준권리는 2021.08.25 기술보증기금의 가압류이므로, 전입 시점만 놓고 보면 정선애는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 35,000,000원이고 확정일자는 2020.03.16이며 배당요구도 확인됩니다.
그런데 이 사건에는 일반적인 대항력 임차인 경매와 다른 결정적 자료가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 정선애)가 2026.06.16 확약서를 제출했습니다. 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 정선애 보증금과 관련한 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 이 확약의 효력은 정선애 관련 보증금에 한정해 해석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23190 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 356-20 신흥동백맨션 나동 6층603호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택으로 이용 중 |
| 전용 / 층 | 52.48㎡ · 지상6층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 최갑윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 36,336,389원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 확약으로 인수 0
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정선애 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 35,000,000원 | 2020.04.17 / 2020.03.16 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계표시 없음 | 실질 0원 |
정선애는 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 주택도시보증공사가 확약을 제출했지만, 임차인 자료상 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 건은 아닙니다.
② 시세 비교 — 80.0%지만 하락 추세는 반드시 반영
제공된 동일 면적권 거래자료는 총 7건입니다. 전체 평균은 134,857,142원이지만, 2021년 169,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 115,000,000원과 최신 제공 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 48.25㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2023.01 | 52.48㎡ | 1 | 96,000,000원 |
| 2022.04 | 47.89㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.04 | 47.89㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.04 | 48.25㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2021.07 | 52.48㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2021.07 | 52.48㎡ | 2 | 169,000,000원 |
최신 제공 거래는 2024.05의 115,000,000원이고, 제공 시세 지표의 최근 12개월 평균도 115,000,000원입니다. 신건 최저가 92,000,000원은 이 금액의 80.0%입니다. 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득 역시 92,000,000원으로, 최근 시세 지표보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 임차인 정선애 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 136,000,000원 | 54,944,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 부산은행 | 398,752,776원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 36,336,389원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 92,000,000원에서 정선애 보증금 35,000,000원은 전액 우선배당되고, 나머지는 기술보증기금에 일부 배당됩니다. 채권자 총 청구액 571,089,165원 중 미배당액은 516,145,165원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 92,000,000원 | 516,145,165원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 73,600,000원 | 534,213,965원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 58,880,000원 | 548,669,005원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영도제일중학교 남동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상6층 건물 내 나동 6층603호이며, 급배수·위생설비와 도시가스 난방시설이 있습니다.
- 토지. 동하향 완경사의 부정형 토지로 공동주택부지로 이용 중이며, 단지 남측으로 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 단지는 84세대, 준공일은 1988.12.14이며 제공 실거래 표본은 7건입니다. 최신 제공 거래는 2024.05입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.16 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 정선애의 임차권등기는 2022.09.01 등기됐습니다. 낙찰 후 실제 말소 진행에 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
- 시세 하락 반영. 최근 추세가 -16.8%이므로 92,000,000원이 115,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 안전마진을 확정해서는 안 됩니다.
- 거래 표본 확인. 최근 12개월 평균 표본은 1건이고 최신 제공 거래는 2024.05입니다. 입찰 전 인근 최신 거래를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 현황 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 내용
표면적으로는 주의가 필요한 사건입니다. 정선애의 전입일 2020.04.17이 말소기준권리 2021.08.25보다 빠르기 때문입니다. 하지만 2026.06.16 제출된 확약은 이 임차인의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기시키고 임차권등기 말소까지 동의하는 내용입니다. 그 결과 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
가격도 신건 최저가 92,000,000원이 최근 12개월 평균 및 최신 제공 거래 115,000,000원의 80.0%로 내려와 있습니다. 다만 시장 추세가 -16.8%이고 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이라는 점 때문에 과도한 가격 가점은 경계해야 합니다. 권리는 확약 확인을 전제로 양호, 가격은 최근 시세보다 낮지만 하락 추세 확인이 필수인 사건입니다.
