부산지방법원 2025타경23202. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티의 공부상 제14층 제비-1410호이며, 현칭은 102동 1410호입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이고, 비교 대상 면적은 29.6274㎡입니다. 등기상 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 최초 소유권보존 당시 명칭은 주식회사대동레미안이었습니다.
권리의 핵심은 2019.10.08 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그보다 앞선 명지농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 부산진구 압류, 국 압류, 전준협의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23202 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 14층 비-1410호 · 현칭 102동 1410호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 대상면적 29.6274㎡ · 지하3층 지상19층 중 14층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 / 규모 | 2019.04.05 · 144세대 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당권입니다. 전준협의 임대차계약은 2022.12.08, 점유개시는 2022.12.08, 주민등록과 확정일자는 2022.12.09로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 조사된 임차권은 대항력 없음으로 정리돼 있으며, 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전준협 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.12.09 / 2022.12.09 | 2024.12.18 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전준협은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 임차권자로 기재돼 있으며, 보증금 60,000,000원은 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.35억’이 중요
대동레미안센트럴시티의 비교 실거래는 7건입니다. 과거에는 200,000,000원대 거래가 있었지만, 최신 거래는 2026.06 135,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라 최근 12개월 평균 역시 135,000,000원입니다. 최근 구간과 그 이전 구간의 추세는 -34.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
전체 7건 평균만 보면 신건 최저가 171,000,000원이 전체 평균 195,714,285원의 87.4%이므로 싸 보일 수 있습니다. 하지만 그 평균에는 2023~2024년의 200,000,000원~220,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 135,000,000원이고, 현재 최저가는 그 최근 시세의 126.7%입니다. 따라서 현 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,806,000원 |
현재 회차에서는 채권 156,000,000원이 전액 배당되는 추정이며 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 11,806,000원입니다. 예상배당표에는 전준협 명의의 별도 배당 항목 대신 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 60,000,000원이 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 171,000,000원 | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,800,000원 | 134,084,800원 | 21,915,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 109,440,000원 | 107,107,840원 | 48,892,160원 | 0원 |
유찰돼 채권자에게 미배당이 생겨도 그 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다. 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 판단 포인트는 권리보다 낙찰가격이 최근 거래 수준에 얼마나 접근하느냐입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동, 지하철 1·2호선 서면역 북서측 인근. 오피스텔·다세대주택·숙박시설·학교·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 서면역이 있어 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층·지상19층입니다.
- 설비. 급·배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 경매 통계. 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 5.56%이며 최근 낙찰일은 2026.08.25로 기록돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 195,714,285원보다 최신 거래·최근12개월 평균 135,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -34.4%입니다. 현재 최저가 171,000,000원을 과거 200,000,000원대 거래만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차권 확인. 전준협의 보증금은 60,000,000원이지만 대항력은 없습니다. 임차권등기와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18 등기된 민간임대주택 관련 사항의 매각 후 처리 상태를 확인하세요.
- 회차별 가격. 현재 171,000,000원, 1회 유찰 136,800,000원, 2회 유찰 109,440,000원입니다. 권리 인수는 세 경우 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 당해세·최우선변제 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높다”
이 물건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 전준협의 60,000,000원 임차권은 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 정반대입니다. 전체 7건 평균 195,714,285원만 보면 171,000,000원이 낮아 보이지만, 가격 메리트 판단에 우선해야 할 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원입니다. 현재 신건 가격은 최근 시세의 126.7%이고 추세 역시 -34.4%입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 이 사건의 승부처는 인수 위험이 아니라 어느 회차에서 최근 거래 수준과 가격 차이가 해소되느냐입니다.
