부산지방법원 2025타경23203. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 12층 비-1206호 오피스텔입니다. 현지 호칭은 102동 1206호로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 등기상 최초 주식회사대동레미안 명의에서 2019.10.11. 상호가 변경됐습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 160,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 93,600,000원입니다. 그보다 앞선 해운대농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준권리 이후의 정현정 임차권등기, 부산진구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 현재 확인된 점유 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23203 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 12층 비-1206호 |
| 현지 호칭 | 102동 1206호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 28.1317㎡ · 철근콘크리트조 평지붕 19층 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 63,424,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 민간임대주택등기는 확인 필요
2019.04.24. 설정된 해운대농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당권 93,600,000원입니다. 2024.11.04. 정현정의 주택임차권, 2024.12.02. 압류, 2025.03.13. 압류, 2025.12.05. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 정현정은 대항력 없음, 이수진은 미상
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수진 | 1206호 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현정 | 건물 전유부분 전부 | 60,000,000원 | 2022.06.17 | 2022.05.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정현정은 임대차계약일 2022.05.25., 점유개시일 2022.06.16., 전입일 2022.06.17., 확정일자 2022.05.26., 임차보증금 60,000,000원으로 임차권등기가 되어 있습니다. 전입일이 말소기준권리 2019.10.08.보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 2024.11.04. 배당요구도 확인됩니다.
반면 이수진은 현황조사와 매각물건명세서에 1206호 전부 점유자로 나타나지만 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 ‘대항력 있음’도 ‘대항력 없음’도 확정할 수 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 이수진의 전입일·보증금 원본 확인 전에는 최종 법률상 인수 위험까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 135,000,000원’을 우선
대동레미안센트럴시티의 거래 자료에는 32.25㎡ 거래 7건이 잡혀 있습니다. 전체 평균은 195,714,285원이고 현재 최저가의 전체 평균 대비 비율은 81.8%입니다. 그러나 이 평균에는 2023년·2024년의 200,000,000원 이상 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단 기준으로 그대로 사용하기 어렵습니다.
최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.06. 13층 32.25㎡가 135,000,000원에 거래됐습니다. 최신 거래 역시 135,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 현재 최저가 160,000,000원은 이 최근 시세의 118.5%이고, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -34.4%입니다. 따라서 전체 평균 대비 81.8%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 우리은행 근저당권 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 63,424,690원 | 63,360,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 157,024,690원 중 예상배당은 156,960,000원이며, 미배당은 64,690원입니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 신건보다 다음 회차가 가격상 유리
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 160,000,000원 | 64,690원 | 63,360,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 128,000,000원 | 31,616,690원 | 31,808,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 102,400,000원 | 56,858,290원 | 6,566,400원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 신건 160,000,000원은 최근 12개월 거래 135,000,000원보다 높은 반면, 1회 유찰 시 시나리오는 128,000,000원입니다. 면적 차이를 감안해야 하지만, 가격만 놓고 보면 신건보다 유찰 후 재검토가 훨씬 합리적인 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 서면역 북서측 인근이며, 주변은 백화점·상업시설·업무시설·주상복합건물·아파트·오피스텔이 혼재한 도로변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 12층이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·기계식 주차·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 주상용, 평지, 가로장방, 중로각지이며 토지면적은 1,994.2㎡입니다.
- 공시지가. 4,716,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 사용승인일은 2019.04.05.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이수진 점유 확인. 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 열어 두고 원본 서류와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 정현정 배당 확인. 60,000,000원 임차권과 2024.11.04. 배당요구가 확인되지만 제공된 예상배당표에는 별도 배당항목이 없습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 면적 차이 유의. 대상 면적 28.1317㎡와 거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않으므로 실거래 비교는 보수적으로 사용해야 합니다.
- 유찰 후 재검토. 현재 160,000,000원보다 1회 유찰 시 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 사건은 아니다
등기권리만 보면 말소기준인 우리은행 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 정현정 역시 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 이 사건을 단순한 안전형으로 끝내기에는 이수진의 전입·보증금 미상과 민간임대주택등기 확인이 남아 있습니다.
가격은 더 명확합니다. 신건 160,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 135,000,000원의 118.5%이고, 최근 추세는 -34.4%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 195,714,285원 대비 81.8%라는 수치만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 추가 확인, 가격은 신건 보류. 현재 회차보다는 미상 점유관계를 해소하고 유찰 후 가격을 다시 검토하는 쪽이 데이터에 더 충실한 접근입니다.
