부산지방법원 2025타경23242. 연제구 연산동 제이에스레그노3차 제1동 2층 203호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 “선순위 임차권이 있느냐” 자체가 아니라, 그 임차권의 매수인 승계가 최종적으로 남느냐입니다. 장용태의 임차권은 주민등록일자 2021.03.08., 확정일자 2021.03.08.로 말소기준인 2024.10.23. 오케이저축은행 가압류보다 앞서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.
그러나 주택도시보증공사(양도전 임차인 장용태)가 2026.06.16. 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 밝혔습니다. 따라서 장용태 관련 인수액은 시나리오 계산상 금액이 발생하더라도 실질 0원으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 2124-1 제이에스레그노3차주건축물제1동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택 : 폐문부재) · 제2층 제203호 |
| 소유자 | 주식회사제이에스산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,717,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 / 세대수 | 2020.02.14 · 11세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0
말소기준은 2024.10.23. 주식회사 오케이저축은행 가압류 700,000,000원입니다. 그보다 앞선 장용태의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 2026.06.16. 확약으로 장용태 관련 잔존 보증금 반환청구권과 대항력이 포기됐고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 말소기준 이후 미라클제이비 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장용태 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2021.03.08.(경정) 2021.03.08. | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양도관계 실질 인수 0 |
임차권등기 원기재에는 주민등록일자 2023.01.31.이 있었으나, 2024.06.10. 경정등기로 2021.03.08.로 정정됐습니다. 2026.06.16. 확약서 제출 주체는 주택도시보증공사이며 “양도전: 임차인 장용태”로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.80억이 최근 거래 1.70억보다 높다
제이에스레그노3차는 11세대 규모이고, 면적 매칭 대상은 40.717㎡입니다. 확인된 최근 거래는 2025.09. 전용 40.86㎡·3층 170,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 40.86㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.717㎡ 매칭 | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저가와 확약 반영 실질취득가는 모두 180,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 170,000,000원의 105.9%입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인처럼 보이는 다른 지표가 있더라도 이 사건에서는 사용할 이유가 없고, 현재 가격을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,320,000원 |
| 1. 장용태 관련 임차보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 700,000,000원 | 16,680,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 미라클제이비 | 1,105,797,625원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,717,808원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 장용태 관련 임차보증금 160,000,000원이 전액 우선배당되고 오케이저축은행에 16,680,000원이 배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 장용태 관련 확약으로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 180,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 144,000,000원 | 18,816,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 115,200,000원 | 47,212,800원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 건물은 지하2층·지상6층 구조입니다.
- 입지. 연산파출소 북동측 인근으로 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·규제. 북측 약 6m, 서측 약 3m 내외의 포장도로에 접하며 제2종일반주거지역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 제이에스레그노3차는 11세대이고 확인된 최근 12개월 거래는 1건입니다. 비교 가능한 실거래 표본이 얇아 170,000,000원을 절대적 시세로 단정하기보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서와 원본 기록에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 장용태 관련 권리에만 적용되는 확약입니다. 별도의 현장 점유자가 확인될 경우 그 점유자의 전입·보증금·확정일자·배당요구 여부를 다시 판단해야 합니다.
- 폐문부재 확인. 감정평가 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상이므로 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 180,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 170,000,000원의 105.9%입니다. 권리해소만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 표본 한계. 최근 거래가 1건뿐이므로 동일 건물·인근 유사 다세대의 추가 거래와 현장 상태를 함께 대조해야 가격판단 오차를 줄일 수 있습니다.
맺으며 — “인수위험은 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 표면만 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 까다롭습니다. 장용태의 보증금은 160,000,000원이고 말소기준보다 앞서 있기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.16. 확약서가 대항력·잔존보증금 반환청구·임차권등기 승계 문제를 장용태 관련 범위에서 사실상 제거하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격만 보면 됩니다. 신건 실질취득 180,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 170,000,000원의 105.9%입니다. 최근 거래 표본도 1건뿐이고 11세대 다세대라는 점까지 감안하면, 현재 회차를 “저렴한 경매”로 평가할 근거는 약합니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 보류. 이 사건의 결론입니다.
