창원지방법원 2025타경855. 진주시 상봉동 화인아파트 101동 2층 209호입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 등기상 말소기준은 2014.03.10. 주식회사 진주저축은행 근저당권 75,400,000원입니다. 같은 날 추가 설정된 33,800,000원 근저당, 2017년 11,700,000원 근저당, 2024년 가압류 2건과 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인으로 조사된 사람은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 0원입니다. 이 물건의 핵심은 복잡한 임차권이 아니라 64,680,000원의 가격이 실제 현장 가치와 얼마나 맞느냐에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경855 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상봉동 615-2 화인아파트 101동 2층209호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 2층 209호 |
| 동일 평형 기준 | 83.435㎡ · 실거래 비교면적 83.44㎡·83.32㎡ |
| 소유자 | 이재경 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 82,357,962원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
실제 임차인 0명. 현재 자료상 별도의 임차인 신고가 없으므로 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준인 2014.03.10. 근저당 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 등기 중 다수 근저당·압류는 이미 등기부상 말소되어 현재 경매 인수 판단의 핵심 권리가 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 57.9%
화인아파트 동일 평형의 실거래 12건 중 최근 12개월 표본은 8건, 평균 111,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 100,000,000원이고, 최근 12개월과 이전 구간의 추세는 +2.3%입니다. 따라서 하락장 보정 규칙상 전체 평균 110,916,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 83.44㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 83.44㎡ | 1 | 136,000,000원 |
| 2026.05 | 83.44㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 83.44㎡ | 14 | 99,000,000원 |
| 2025.10 | 83.44㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 83.44㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 83.32㎡ | 12 | 89,000,000원 |
| 2025.09 | 83.32㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 83.44㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2025.07 | 83.44㎡ | 9 | 88,000,000원 |
| 2025.06 | 83.44㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 83.44㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 110,916,666원 |
전체 12건의 거래 범위는 88,000,000원~145,000,000원입니다. 현재 최저가 64,680,000원은 최근 12개월 평균 111,750,000원의 57.9%이고, 최신 거래 100,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 132,000,000원과 비교하면 현재 회차는 49% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 을구 19번 근저당 · 주식회사 진주저축은행 | 75,400,000원 | 63,115,760원 |
| 2. 을구 20번 근저당 · 주식회사 진주저축은행 | 33,800,000원 | 0원 |
| 3. 을구 21번 근저당 · 주식회사 진주저축은행 | 11,700,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 진주중부농업협동조합 | 29,448,794원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 164,748,794원 중 63,115,760원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 101,633,034원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 1,564,240원이 반영돼 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 64,680,000원 | 63,115,760원 | 101,633,034원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 45,276,000원 | 44,061,032원 | 120,687,762원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 31,693,199원 | 30,722,721원 | 134,026,073원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 101,633,034원에서 120,687,762원, 134,026,073원으로 커집니다. 하지만 임차인이나 인수 권리가 없으므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 주위환경. 진주시 상봉동 화인아파트 101동 일대는 아파트·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 2층 209호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·승강기·소화전·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 완경사지대 내 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,017,000원/㎡입니다.
- 규모. 화인아파트는 459세대, 사용승인 기준 1994.06.07.이며 동일 평형 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 가격 변동. 동일 평형 실거래는 88,000,000원부터 145,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정 당시 이해관계인 부재로 공부·탐문·외부관찰에 의한 조사였으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 57.9%입니다. 할인폭이 큰 이유가 내부 수리·관리 상태에 있는지 확인하세요.
- 저층 특성. 대상은 15층 건물 중 2층입니다. 동일 평형 거래 중 층별 가격 차이가 있으므로 단순 평균만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 관리비. 공동주택의 공용부분 체납관리비 여부를 관리사무소에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 101,633,034원은 현재 자료상 매수인 인수액이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 이미 깊게 내려왔다”
이 물건은 임차인 0명·매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 근저당과 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 쪽에서 낙찰가 외에 추가로 떠안을 금액은 현재 자료상 없습니다. 가격도 감정가 132,000,000원에서 2회 유찰돼 64,680,000원까지 내려왔습니다.
최근 12개월 동일 평형 평균은 111,750,000원, 최신 거래는 100,000,000원이며 최근 추세는 +2.3%입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 57.9%이므로 숫자상 가격 여유는 상당합니다. 다만 이처럼 큰 할인폭이 생긴 이유를 현장 상태·저층 특성·실제 점유에서 확인하지 않고 단순히 “시세보다 싸다”는 이유만으로 입찰가를 정하는 것은 위험합니다. 권리는 합격, 가격도 유리한 구간 — 최종 승부는 현장 확인과 입찰가 통제입니다.