부산지방법원 2025타경23251. 부산 중구 영주동 블루스톤 13층 1302호 오피스텔입니다. 소유자는 미림건설주식회사이고, 2020.12.11. 전입·점유를 시작한 장호재가 보증금 160,000,000원의 임차권자로 등기돼 있습니다. 확정일자는 2020.11.24., 임차권등기는 2024.12.30.이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 서류상으로만 보면 대항력 있는 선순위 임차권이 먼저 눈에 들어옵니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.05.11. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 장호재 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23251 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 중구 대영로224번길 9 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 13층 1302호 |
| 사용승인일 | 2018.06.15. |
| 소유자 | 미림건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 167,015,485원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
등기 흐름은 단순하지 않습니다. 2018.06.26. 미림건설주식회사 명의로 소유권보존이 된 뒤 같은 날 국제자산신탁주식회사에 신탁됐고, 2020.12.11. 신탁재산 귀속으로 다시 미림건설주식회사에 돌아왔습니다. 장호재의 임차권은 2024.12.30. 등기됐으며, 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2020.12.11., 확정일자는 2020.11.24.입니다.
강제경매개시결정은 2025.12.16.이므로 임차권의 대항력 발생 시점이 그보다 빠릅니다. 매각물건명세서 기준으로도 장호재는 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 정리됩니다. 이 상태만 놓고 보면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 다만 2026.05.11. 제출된 확약이 그 위험을 실질적으로 제거합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장호재 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2020.12.11. | 2020.11.24. | 2024.12.30. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 신건 196,000,000원과 보증금 160,000,000원
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 196,000,000원인 신건입니다. 장호재 보증금은 160,000,000원이고, 현재 회차 가정 배당에서는 집행비용 3,544,000원 뒤 임차인에게 보증금 전액 160,000,000원이 배당됩니다. 남은 32,456,000원이 신청채권자 주택도시보증공사에 배당됩니다.
1회 유찰 시 매각가 가정은 156,800,000원, 2회 유찰 시 125,440,000원입니다. 이 두 구간에서는 매각대금만으로 임차보증금 전액을 충당하지 못하지만, 이번 사건은 확약이 존재하므로 낙찰자가 미배당분을 실질적으로 승계하는 구조로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 장호재 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 167,015,485원 | 32,456,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 167,015,485원 중 32,456,000원이 배당돼 134,559,485원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 확약 반영 시 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영주동 봉래초등학교 남서측 인근이며, 주위에 오피스텔·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 부산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물의 13층 1302호이며 사용승인일은 2018.06.15.입니다. 급배수·위생·도시가스 개별난방·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 집합건축물대장상 오피스텔이며 토지는 일반상업지역입니다. 공시지가는 2,349,000원/㎡, 토지면적은 426.6㎡입니다.
- 공부 확인. 등기사항전부증명서에는 영주동 671-5, 671-11 지상으로 등재돼 있으나, 토지대장상 2018.06.26. 671-5번지로 합병돼 현재 671-5번지 지상에 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각절차에서 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 이후 임차권등기가 실제로 말소될 수 있도록 확약 당사자와 제출 문서의 효력을 확인하는 것이 핵심입니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 장호재 보증금 160,000,000원이 우선 배당되고 주택도시보증공사에는 32,456,000원이 배당되는 가정입니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 가정 156,800,000원, 2회 유찰 가정 125,440,000원에서 기계적 인수액이 발생하지만, 확약 반영 실질 인수는 0원이라는 점을 혼동하지 않아야 합니다.
- 공부상 지번 확인. 671-5, 671-11 표기와 671-5 합병 내역을 등기부·토지대장 원본에서 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만 결론은 확약에서 갈린다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 160,000,000원의 선순위 임차권이 있어 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 장호재는 2020.12.11. 전입·점유, 2020.11.24. 확정일자를 갖추고 있고 우선변제권도 행사합니다. 그러나 2026.05.11. 제출된 확약에서 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 이 물건의 권리분석 핵심은 임차보증금 액수 자체가 아니라 확약이 실제 매각과 말소절차에 정확히 연결되는지입니다. 현재 신건 최저가는 196,000,000원, 매각기일은 2026.09.07.입니다. 권리 측면에서는 확약 확인이 완료될 때 비로소 ‘인수 0원’이라는 결론이 완성됩니다.
