부산지방법원 2025타경23252. 부산 부산진구 부전동 위클리스타 11층 1110호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사우진종합산업개발이고, 2023년 7월 10일 와이앤에스인베스트먼트 주식회사의 500,000,000원 가압류가 이 사건의 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 압류·가압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 뒤에 있는 김단하의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2025.01.13.이지만 실제 전입신고는 2023.03.21., 점유개시는 2023.03.22., 확정일자는 2023.03.07.로 모두 말소기준 가압류일 2023.07.10.보다 앞섭니다. 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인됩니다. 그러나 이 건에는 별도의 확약서가 제출돼 매수인 인수 판단이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23252 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 11층 1110호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로680번길 22 |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 11층 1110호 |
| 사용승인일 | 2022.06.07 |
| 소유자 | 주식회사우진종합산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.07.10. 와이앤에스인베스트먼트 주식회사의 가압류 500,000,000원입니다. 이후의 국세 압류, 비케이공조시스템즈 가압류, 김단하의 주택임차권등기, 부산진구 압류, 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.01.15. 부산진구 압류는 2024.02.21. 해제로 이미 말소됐고, 2025.02.21.의 공매공고 역시 2025.08.04. 공매취소공고로 말소됐습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김단하 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.21 | 2023.03.07 | 125,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 0원* |
* 현재 회차 200,000,000원 배당 가정에서도 임차보증금 125,000,000원은 우선변제로 전액 배당되는 구조입니다. 확약서는 미배당이 발생하더라도 해당 임차보증금의 잔존 반환청구를 매수인에게 하지 않겠다는 내용으로, 그 임차인에 한해 인수 위험을 제거합니다.
② 가격 판단 — 신건 2억원, 시세 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 200,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 2억원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 확인할 수 없습니다. 따라서 권리상 인수액이 0원이라는 사실을 곧바로 “가격이 싸다”는 결론으로 연결해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 200,000,000원 | 71,400,000원 | 573,646,950원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 160,000,000원 | 31,960,000원 | 613,086,950원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 128,000,000원 | 408,000원 | 644,638,950원 | 0원 |
유찰될수록 일반 채권자 미배당은 573,646,950원 → 613,086,950원 → 644,638,950원으로 증가하지만, 제시된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서는 낙찰가가 내려가더라도 임차인 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조로 계산돼 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 김단하 보증금 · 우선변제 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 2. 가압류 · 와이앤에스인베스트먼트 주식회사 | 500,000,000원 | 71,400,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 비케이공조시스템즈 | 20,046,950원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 2억원 매각 가정에서는 집행비용 3,600,000원과 임차보증금 125,000,000원을 우선 반영한 뒤 와이앤에스인베스트먼트 주식회사에 71,400,000원이 배당됩니다. 주식회사 비케이공조시스템즈와 신청채권자 주택도시보증공사는 이 배당 가정에서 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가서도 경매 진행 및 응찰 시 실제 이용상황을 재확인하도록 기재하고 있습니다.
- 입지. 감정평가 요항상 경남공업고등학교 서측 인근이며, 주변은 업무시설(오피스텔)과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 전포역이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 11층 1110호이며 사용승인일은 2022.06.07입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 난방, 기계식주차 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 8,456,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일 현재 그대로 유효한지 매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 김단하 임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2025.02.21. 공매공고가 있었고 2025.08.04. 공매취소공고로 말소됐습니다. 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 별도로 교차 확인할 필요가 있습니다.
- 실제 이용상황 확인. 공부상 오피스텔이지만 감정평가서가 응찰 시 이용상황 재확인을 명시하고 있으므로 현장 점유·사용 형태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교가 확보되지 않은 상태이므로 200,000,000원 신건 가격만 보고 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 세금·체납 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 체납 관리비 등을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘확약’, 가격의 승부처는 ‘시세 확인’
이 사건을 등기 순서만 보면 125,000,000원 보증금의 대항력 임차인이 있어 경계해야 할 물건입니다. 그러나 2026.06.16. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 핵심입니다. 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 현재 분석상 매수인 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 200,000,000원을 실질취득가로 볼 수 있지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 위험은 확약으로 정리됐지만, 가격 검증은 아직 필요하다”로 정리하는 것이 가장 정확합니다. 공매 취소 이력과 확약서 효력을 원본으로 재확인한 뒤, 실제 오피스텔 시세를 대조하는 것이 입찰 전 마지막 관문입니다.
