부산지방법원 2025타경23282. 금정구 장전동 벽산블루밍장전디자인시티 203동 6층 605호 아파트입니다. 감정 이용상태 역시 아파트로 확인되고, 건물은 철근콘크리트구조 22층 건물 중 6층, 사용승인일은 2012.06.26입니다. 현재 소유자는 양지원·주형건 각 지분 2분의 1입니다.
이 사건은 표면만 보면 470,000,000원 임차보증금 때문에 부담이 커 보입니다. 주영미의 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자는 모두 2021.07.27이고 임차권등기도 2024.06.13 마쳐져 있습니다. 다만 2026.08.11 제출된 확약서는 해당 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 주영미 보증금 자체는 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 717 벽산블루밍장전디자인시티 203동 6층 605호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 22층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 양지원 지분 2분의 1 · 주형건 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 552,000,000원 / 552,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 508,479,891원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 실거래 비교면적 | 104.17㎡ · 벽산블루밍장전디자인시티2단지 |
① 권리 흐름 — 임차인 확약과 선순위 가압류를 분리해서 본다
말소기준으로 제시된 권리는 2025.07.16 금정구 압류입니다. 그 이후인 롯데캐피탈 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2023.11.21 부산은행 가압류는 말소기준보다 먼저 설정되어 매수인 인수로 표시됩니다. 이 부분이 이 사건의 권리분석상 핵심 확인사항입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주영미 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.27 | 2021.07.27 | 470,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 후 실질 인수 0원 실제 임차인 1명 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 552,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 441,600,000원 | 35,216,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 353,280,000원 | 122,465,920원 | 실질 0원 |
위 35,216,000원·122,465,920원은 확약을 적용하지 않은 회차별 계산상 인수액입니다. 2026.08.11 확약을 적용하면 주영미의 실제 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 97.7%, 큰 할인은 아니다
같은 단지 실거래 전체 평균은 562,750,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 565,000,000원과 최신 거래 560,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 552,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.7%입니다. 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 +0.6%로 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 104.17㎡ | 13 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 104.17㎡ | 10 | 570,000,000원 |
| 2025.09 | 104.86㎡ | 14 | 565,000,000원 |
| 2025.09 | 104.17㎡ | 9 | 565,000,000원 |
| 2025.07 | 104.17㎡ | 8 | 560,000,000원 |
| 2025.03 | 104.17㎡ | 9 | 560,000,000원 |
| 2025.01 | 104.17㎡ | 15 | 548,000,000원 |
| 2025.01 | 104.17㎡ | 6 | 630,000,000원 |
| 2024.11 | 104.17㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2024.09 | 104.17㎡ | 9 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 104.17㎡ | 22 | 605,000,000원 |
| 2024.08 | 104.17㎡ | 18 | 540,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 565,000,000원 |
현재 최저가 552,000,000원은 최신 실거래 560,000,000원과 최근 12개월 평균 565,000,000원보다 낮기는 합니다. 그러나 최근 12개월 평균 대비 97.7%이므로 신건 단계에서 큰 폭의 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 특히 부산은행 가압류가 제공된 권리분석대로 실제 인수되는지 여부가 정리되지 않으면, 단순히 최저가만 보고 저렴하다고 결론 내리기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 552,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,920,000원 |
| 1. 임차인 주영미 보증금(우선변제) | 470,000,000원 | 470,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사부산은행 | 16,306,496원 | 16,306,496원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 29,917,333원 | 29,917,333원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 508,479,891원 | 27,856,171원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 주영미 보증금 470,000,000원이 전액 우선변제되고, 주택도시보증공사 청구액에는 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 세금·최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단지내 상가·상업용 시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 부산대역이 있습니다.
- 단지. 벽산블루밍장전디자인시티2단지 1,335세대, 사용승인 2012.06.26입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역·가축사육제한구역·보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 2,388,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 단지 내 가로망이 정비되어 있고 주차장시설은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 565,000,000원, 최신 거래 560,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 +0.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.11 확약서가 주영미의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 정확히 담고 있는지 원본을 대조하세요.
- 부산은행 가압류 확인. 2023.11.21 가압류 16,306,496원이 매각 후에도 실제 존속·인수되는지 매각물건명세서와 등기부를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 과신 금지. 최저가가 최근 12개월 평균의 97.7%로 낮기는 하지만 큰 할인 폭은 아닙니다. 최신 거래 560,000,000원도 함께 보세요.
- 유찰 시 임차보증금 계산 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 계산상 미배당 보증금이 35,216,000원·122,465,920원으로 늘지만, 주영미에 대해서는 확약 적용 시 실질 인수 0원입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 확약으로 말소 동의가 제출된 사건이므로 실제 인도상태와 명도 일정은 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당에서 달라질 수 있는 세금 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차인 문제는 해소, 권리 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 물건에서 가장 큰 숫자는 470,000,000원 임차보증금이지만, 2026.08.11 확약 때문에 그 보증금이 매수인의 실질 취득비용을 늘리는 구조는 아닙니다. 이 점만 보면 큰 리스크 하나가 제거된 사건입니다. 다만 제공된 등기 분석에는 부산은행 가압류 16,306,496원이 매수인 인수 권리로 남아 있습니다. 확약은 주영미에게만 적용되므로 이 별도 권리를 자동으로 없애주지 않습니다.
가격도 공격적인 수준은 아닙니다. 신건 최저가 552,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 565,000,000원의 97.7%, 최신 거래는 560,000,000원입니다. 즉 최근 시세보다 낮기는 하지만 할인 폭이 크지 않은 신건입니다. 결론적으로 이 사건은 “임차보증금은 확약으로 실질 인수 0원, 그러나 선순위 가압류 표시를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다. 권리 확인 전에는 단순히 최저가가 시세보다 조금 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
