부산지방법원 2025타경23283. 부산진구 양정동 양정비버힐 3층 301호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 박문식이며 2022.09.15. 매매를 원인으로 거래가액 190,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 보증금 170,000,000원의 임차권입니다. 임차권자 변서윤은 확정일자 2021.12.09., 주민등록일자는 등기 경정을 통해 2021.12.28.로 정리돼 말소기준권리인 2023.08.17. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 대항력 있는 임차권이지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약 때문에 매수인에게 남는 보증금 반환채무는 실질 0원입니다.
등기부에는 2016.09.08. 부산성의신용협동조합 근저당권 130,000,000원이 있었지만 2017.01.23. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.08.17. 국민건강보험공단 압류이며, 그 뒤의 부산진구 압류, 국민건강보험공단 압류, 임차권등기 및 경정, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 압류 4건과 관련해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있다는 점은 배당표 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 313-15 양정비버힐 3층 301호 · 도로명 부산광역시 부산진구 거제천로 3-1 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전용 59.97㎡ · 13층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) · 폐문으로 내부 미확인 |
| 소유자 | 박문식 · 2022.09.15. 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘확약’이 결론을 바꾼다
이 물건의 실제 임차인은 변서윤 1명입니다. 등기부 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 기존 3번 임차권의 주민등록일자를 2021.12.28.로 고친 경정등기입니다. 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 변서윤 | 건물 전유부분 전부 170,000,000원 | 주민등록 2021.12.28.(경정) 확정일자 2021.12.09. 배당요구 2024.03.07. | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 1.72억은 지표상 90.5%, 다만 거래 시점이 오래됐다
양정비버힐은 총 9세대, 사용승인일은 2016.09.01.입니다. 전용 59.97㎡로 일치하는 실거래는 2건이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 59.97㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 59.97㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.97㎡ | 2건 | 192,500,000원 |
가격 판단에서 우선할 최근 12개월 평균 지표는 190,000,000원, 최신 거래도 2022.09 · 190,000,000원입니다. 현재 신건 실질취득 172,000,000원은 이 지표의 90.5%입니다. 전체 실거래 평균 192,500,000원 대비 최저가 비율은 89.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 변서윤 보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금에는 1,208,000원의 부족분이 남습니다. 그러나 2026.05.11. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세가 존재하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양정초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 부산지하철 1호선 양정역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건물, 사용승인일 2016.09.01. 위생·급배수·승강기·화재탐지·기계식주차·무인공동현관·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 4필지 일단의 사다리형 평지, 남동측 폭 약 8미터 포장도로 접면. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,709,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 총 9세대이며 확인 실거래는 2건입니다. 표본 수가 적어 개별 호수 가격을 실거래 평균만으로 판단하기에는 제한이 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 이해관계인 부재로 폐문되어 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.05.11. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 직전 원본으로 다시 대조하세요.
- 실제 임차인 수. 변서윤 1명이며 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 3번 임차권의 주민등록일자 경정입니다. 보증금을 중복 계산하지 마세요.
- 세금 압류. 압류 4건 중 당해세로 우선 배당되는 금액이 있는지 원본을 확인하세요. 배당표의 후순위 금액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 현재성. 최신 실거래는 2022.09이고 표본도 2건입니다. 172,000,000원이 90.5%라는 수치만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하지 마세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 업무시설(오피스텔)의 실제 내부 상태와 점유·인도 상황을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관계 및 실거래 자료를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 판단하면 안 된다
이 사건은 표면만 보면 보증금 170,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 신건 낙찰가 172,000,000원에서 부족분 1,208,000원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.05.11. 제출된 확약이 결론을 바꿉니다. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 172,000,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 지표 190,000,000원의 90.5%로 수치상 낮지만, 최신 실거래가 2022.09이고 가격 추세 지표도 -2.6%입니다. 소규모 9세대 오피스텔에 확인 거래가 2건뿐이라는 점까지 감안하면, 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 가격 판단은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 권리는 확약서 원문 확인 후 접근 가능, 가격은 현재 실거래와 내부 상태를 확인한 뒤 결정하는 편이 맞습니다.