부산지방법원 2025타경23284. 금정구 장전동 정우골든시티 8층 803호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 전용면적은 66.25㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물입니다. 현재 소유자는 윤철수입니다.
권리관계의 핵심은 두 날짜입니다. 임차인 차영화의 전입일은 2022.05.25, 말소기준 근저당은 조수부 명의의 2022.06.24 설정입니다. 따라서 임차인은 원칙적으로 대항력이 있고, 확정일자 2022.05.02와 배당요구를 갖춰 우선변제도 가능합니다. 다만 이 사건에는 이를 뒤집는 2026.06.16. 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 604-48 8층 803호 · 부산광역시 금정구 온천장로125번길 28-14 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 · 전용 66.25㎡ · 14층 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 윤철수 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.06.24. 조수부 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 가압류 10,213,923원, 부산신용보증재단 가압류 25,500,000원, 국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차영화 전유부분 전부 · 주거 | 230,000,000원 | 2022.05.25 2022.05.02 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 | 실질 0원* |
* 확약서를 반영하지 않은 회차별 원칙 계산에서는 1회 유찰 시 30,444,800원, 2회 유찰 시 70,515,840원의 미배당 보증금 인수액이 산출됩니다. 그러나 2026.06.16. 확약서에서 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 최근 1건 175,000,000원, 신건은 254,000,000원
정우골든시티 동일면적 66.25㎡ 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 214,636,666원이지만, 2022년의 304,370,000원 거래가 두 건 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.06 175,000,000원이고 최근 12개월 평균도 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 66.25㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2022.05 | 66.25㎡ | 13 | 176,000,000원 |
| 2022.02 | 66.25㎡ | 14 | 304,370,000원 |
| 2022.02 | 66.25㎡ | 8 | 304,370,000원 |
| 2021.09 | 66.25㎡ | 6 | 159,000,000원 |
| 2021.08 | 66.25㎡ | 10 | 169,080,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 214,636,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
회차별 최저가는 신건 254,000,000원, 1회 유찰 시 203,200,000원, 2회 유찰 시 162,560,000원입니다. 1회 유찰 가격도 최신 거래 175,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가격은 최신 거래보다 낮아지지만, 최근 거래 표본이 1건이고 거래 추세가 -21.4%인 점, 19세대 소규모 오피스텔이라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 임차인 차영화 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 조수부 | 156,000,000원 | 19,644,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 10,213,923원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가격에서는 임차보증금 230,000,000원이 전액 배당되고 조수부 근저당에 19,644,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 402,069,923원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 전 계산과 실제 판단을 구분
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 254,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 203,200,000원 | 30,444,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 162,560,000원 | 70,515,840원 | 실질 0원* |
* 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 이 사건은 해당 임차인에 대해 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출됐으므로 그 인수액을 실질 0원으로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 도시철도1호선 온천장역 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 온천장역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 보입니다. 급배수·위생·화재경보·옥내소화·공동현관기·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구이며 토지면적은 496.0㎡, 공시지가는 2,709,000원/㎡입니다. 북서측 약 6미터, 남동측 약 3미터 도로와 접합니다.
- 환금성. 정우골든시티는 19세대, 사용승인 2019.12.03이며 동일면적 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 거래 추세가 -21.4%여서 시세 판단 시 거래 표본과 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의의 문구와 제출 주체를 매각기일 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 214,636,666원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 175,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 시세의 145.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -21.4%이므로 과거 304,370,000원 거래를 현재 시세의 중심값처럼 사용하는 것은 위험합니다.
- 회차별 판단. 1회 유찰 시 최저가 203,200,000원도 최신 거래 175,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 162,560,000원으로 내려오지만 최근 거래가 1건뿐이라는 점은 별도 점검이 필요합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔입니다. 실제 이용·전입· 금융·세무상 취급은 입찰 목적에 맞춰 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 원자료를 매각기일 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 아직 아니다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 까다롭습니다. 그러나 2026.06.16. 제출된 확약서가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이어서, 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격 싸움입니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 175,000,000원 한 건이고 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 신건 최저가 254,000,000원은 그 최근 시세의 145.1%이며 거래 추세도 -21.4%입니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차인 때문에 피해야 할 물건”은 아니지만, “확약이 있으니 신건에서도 싸게 살 수 있는 물건”도 아닙니다. 권리상 핵심 위험은 해소됐지만, 현재 회차의 가격 경쟁력은 낮습니다.
