🏷️ 155,000,000원 🛡️ 실질 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 📄 2026.05.11 확약
부산지방법원 2025타경23286. 전포동 ‘엘 프리메로’ 17층 1702호, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기 흐름만 보면 2021.12.20 부산은행 공동담보 근저당 2건이 설정됐지만 2022.05.20 이미 말소됐고, 조선희가 2022.05.30 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매의 말소기준은 그 뒤인 2025.12.29 강제경매개시결정입니다.
핵심은 임차권입니다. 주효진은 건물 전부를 주거로 사용한 임차권자로, 임대차계약일은 2022.05.18, 전입·점유·확정일자는 모두 2022.05.30, 임차보증금은 160,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준보다 앞서므로 확약이 없다면 매수인 인수 가능성이 있는 전형적인 선순위 대항력 구조입니다. 하지만 이번 사건은 확약이 그 위험을 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23286 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 694-3 엘 프리메로 17층1702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하1층 지상20층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 조선희 (2022.05.30 소유권이전 · 거래가액 179,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,337,365원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 해소
이 사건의 말소기준은 2025.12.29 강제경매개시결정입니다. 주효진의 임차권등기는 2024.06.13이고, 전입·점유·확정일자는 2022.05.30이므로 권리 순서만 보면 말소기준보다 앞선 선순위 임차권입니다. 배당요구도 했고 우선변제권도 행사합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 주효진 주거 (임차권등기) | 건물 전부 | 160,000,000원 | 2022.05.30 2022.05.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 없음 확약 후 인수 0원 |
주효진은 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인되는 실제 임차인입니다. 별도의 보증기관 명의 임차인을 하나 더 합산하는 구조가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 확약서에서 “양도전: 임차인 주효진” 관계를 밝히고 있어, 배당과 권리 포기 효과는 해당 확약 문구를 중심으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가와 실질취득은 같다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 155,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션 원값만 보면 집행비용을 뺀 뒤 주효진에게 152,030,000원이 배당되어 7,970,000원이 미배당되고 이를 매수인이 인수하는 계산이 나옵니다. 그러나 이 7,970,000원은 확약을 반영하지 않은 룰상 금액입니다.
2026.05.11 확약을 적용하면 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기했으므로 실질 인수는 0원, 따라서 권리 인수 기준 실질취득은 155,000,000원입니다. 이후 유찰 시에도 같은 확약이 유효하다는 전제에서는 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 임차인 주효진 보증금 | 160,000,000원 | 152,030,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 173,337,365원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 주효진 보증금의 미배당액은 7,970,000원으로 계산되지만, 2026.05.11 확약 때문에 이 금액은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 분석합니다. 확약 미반영 룰값과 실질 인수액을 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경남공업고등학교 북측 인근으로, 주거용오피스텔·공동주택·숙박시설·각종 근린생활시설 등이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 전포역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상20층 건물 내 17층 1702호이며, 현상은 보통입니다. 승강기·주차타워·스프링클러·소화전·화재탐지·화재경보·도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 핵심은 2026.05.11 확약입니다. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각물건명세서에도 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 룰값 구분. 배당표의 7,970,000원은 확약 미반영 계산값이며, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 별도 점유관계 확인. 확약은 주효진 임차권에만 적용되므로 현황조사와 현장점유 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 155,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 실거래 비교가 필요합니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 최신 권리변동을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 처음 보면 보증금 160,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매수인 인수형으로 읽힙니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 7,970,000원의 미배당이 나타납니다. 그러나 2026.05.11 확약에서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 주효진에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차에서 권리 인수 기준 실질취득은 최저가와 동일한 155,000,000원입니다. 이 사건의 승부처는 권리보다는 가격 검증입니다. 비교 실거래가가 없는 상태에서는 “권리가 정리됐다”는 이유만으로 155,000,000원이 싸다고 볼 수 없습니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 별도 검증. 이 두 판단을 분리하는 것이 핵심입니다.
