부산지방법원 2025타경23288. 부산 동래구 명장동 아이뷰파크 2층 203호, 감정평가상 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 권리관계의 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 안복남의 보증금은 150,000,000원, 전입신고일은 2022.04.18, 확정일자는 2022.03.30이며 전입이 경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.11.자로 제출한 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하며, 배당으로 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 규칙상 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23288 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 2층 203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 15층 건물 내 2층 203호 · 2021.12.20 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사굿모닝뷰 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 161,536,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안복남 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.04.18 | 2022.03.30 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 합산할 대상이 아니라 이 사건의 신청채권자이며, 확약서에는 “양도전: 임차인 안복남”으로 기재돼 있습니다. 현재 회차 배당표상 안복남 보증금 150,000,000원이 우선변제되고, 주택도시보증공사에는 16,820,000원이 배당되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 평균은 낮게 보이지만 최신 거래와 하락 추세를 봐야 한다
아이뷰파크 거래 자료는 최근 12건이 확인되지만 본건의 비교 대상 면적 43.5925㎡와 거래 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 단지 평균만으로 본건의 적정가를 단정하면 안 됩니다. 특히 최근 12개월 평균은 251,187,500원이지만 최신 2026.08 거래는 138,500,000원, 최근 거래군은 이전 거래군보다 21.4% 낮아진 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.04㎡ | 9 | 138,500,000원 |
| 2026.07 | 35.04㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 58.4㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 56.45㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 52.88㎡ | 10 | 308,000,000원 |
| 2025.10 | 58.4㎡ | 4 | 316,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 5 | 306,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 3 | 306,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 251,187,500원 |
최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.7%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 최신 거래 138,500,000원과 비교하면 최저가는 오히려 31,500,000원 높습니다. 최신 거래는 전용 35.04㎡이고 본건 비교면적은 43.5925㎡라 직접적인 1대1 비교는 어렵지만, 거래 추세 자체가 -21.4%인 만큼 전체·최근 평균만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 안복남 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 161,536,269원 | 16,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 150,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 161,536,269원 중 16,820,000원이 배당돼 144,716,269원의 미배당이 발생합니다. 매수인 실질 인수액은 확약서 반영 시 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명장동 도시철도 4호선 명장역 남동측 인근. 부근은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 4호선 명장역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 203호이며 2021.12.20 사용승인. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방·기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 등고평탄한 장방형 유사 형태입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 아이뷰파크는 64세대이며, 확인된 거래의 가격 편차가 커 면적·층별 개별 비교가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 입찰 전에 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약상 말소 동의가 있으나 실제 말소 진행에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 가격 기준은 최신 거래까지 함께. 최근 12개월 평균은 251,187,500원이지만 최신 거래는 138,500,000원이고 추세가 -21.4%입니다. 평균만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 면적 차이 확인. 본건 비교면적 43.5925㎡와 최근 거래 면적이 일치하지 않아 층·면적 차이를 반영한 추가 비교가 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원입니다. 확약 반영 시 각 회차 실질취득액은 매각가와 같습니다.
- 관리·점유 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유와 명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 평균 하나로 판단하면 안 된다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 그 자체보다 2026.05.11. 확약서입니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차인 안복남의 보증금 150,000,000원이 문제될 수 있지만, 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하고 있어 매수인 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.7%지만 최신 거래 138,500,000원보다 높고 최근 추세는 -21.4%입니다. 비교 거래의 면적도 본건과 정확히 맞지 않습니다. 따라서 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 신건에서 추가 검증 필요. 이 물건은 ‘선순위 임차권 때문에 무조건 위험한 물건’도 아니고, ‘평균 대비 67.7%이니 무조건 싼 물건’도 아닙니다.
