15,861,000원
창원지방법원 2025타경867. 진주시 이반성면 하곡리 487 소재 토지와 주택·축사 이용 건물이 결합된 물건입니다. 등기상 공유자는 정현갑과 정현진으로 각 지분은 2분의 1이고, 이번 경매개시결정은 정현진 지분에 대해 기입됐습니다. 매각물건명세서에도 지분매각이라고 명시되어 있으며 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다.
권리의 기준점은 2023.01.05. 접수된 정현진 지분에 대한 압류입니다. 이후 2025.08.19. 김기욱의 강제경매개시결정이 기입됐고, 데이터상 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기상 권리만으로 끝나지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서상 정현갑의 전입신고일이 1999.02.19로 나타나지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 존재와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 487 · 경상남도 진주시 이반성면 하곡로 150-75 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 2 주택 · 기호 2-1 축사 |
| 공유자 | 정현갑 2분의 1 · 정현진 2분의 1 |
| 매각 형태 | 지분매각 · 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용 |
| 감정가 / 최저가 | 32,369,100원 / 15,861,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기욱 / 86,096,372원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 토지 | 2,585.0㎡ · 지목 전 · 보전관리지역 · 공시지가 14,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 미상
2019.04.23. 및 2020.12.15. 정현진 지분에 설정됐던 압류는 각각 2019.05.13.과 2021.01.27. 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.01.05. 정현진 지분 압류이고, 2025.08.19. 김기욱의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 조사 — 보증금부터 확인
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현갑 | 1999.02.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
조사대상은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 정현갑은 등기상 공유자 명단에도 같은 이름으로 기재되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자 및 점유 부분이 확인되지 않으므로, 실제 임대차인지 공유자의 점유인지와 보증금 존재 여부를 원본 서류와 현장조사로 대조해야 합니다.
③ 매각조건 — 이 사건의 진짜 핵심
토지는 공부상 지목이 전이지만 현황은 일부 단독주택부지, 일부 축사부지, 일부 농경지 등으로 이용되고 있습니다. 공부와 현황이 일치하지 않는 점까지 포함해 농지취득자격증명 필요 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
④ 건물 현황 — 공부와 실제 면적·구조가 다르다
| 구분 | 공부 | 현황 |
|---|---|---|
| 기호 2 | 블록조 스레트지붕 45㎡ | 강판지붕 · 약 143㎡ · 주택 이용 |
| 기호 2-1 | 블록조 스레트지붕 55㎡ | 경량철골구조 강판지붕 · 136.5㎡ · 축사 이용 |
기호 2 건물은 1962년 사용승인을 받은 주택·축사용 건물로, 감정평가 내용상 약 63년이 경과하는 동안 수차례 증축과 지붕 개량을 거쳐 면적과 구조가 변경됐습니다. 공부상 블록조 스레트지붕이지만 현황은 강판지붕으로 개량됐고, 주택부분에는 급·배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다. 건물 지붕의 태양광설비는 매각 및 평가에서 제외됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 15,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 685,498원 |
| 2. 경매개시결정 · 김기욱 | 86,096,372원 | 15,175,502원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 신청채권자 미배당액은 70,920,870원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정현갑의 보증금이 확인되지 않아 배당표의 매수인 인수 0원을 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 15,861,000원 | 15,175,502원 | 70,920,870원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 11,102,700원 | 10,502,851원 | 75,593,521원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 7,771,889원 | 7,231,995원 | 78,864,377원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션상의 수치입니다. 보증금 미상 점유자 정현갑의 실제 임대차·보증금 관계가 확인되지 않았으므로 실질취득액은 별도 확정이 필요합니다.
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 이반성면사무소 동측 직선거리 약 1.5km 지점으로, 농가·임야·농경지·농축산업용 건물 등이 형성된 농촌 농경지대입니다.
- 교통. 영농차량 등 자동차 접근은 가능하나 관내 버스정류장 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통 이하입니다.
- 이용. 기호 2는 주택, 기호 2-1은 축사로 이용 중입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 보전산지·임업용산지·농림지역과 접합니다.
- 토지형상. 토지면적 2,585.0㎡, 지목 전, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공부 차이. 공부상 지목은 전이나 실제 일부는 단독주택부지와 축사부지 등으로 이용됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 정현갑 점유관계 확인. 전입일 1999.02.19, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차 여부와 보증금을 원본 명세서·현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 정현진 지분 2분의 1에 대한 경매라는 점과 공유관계가 낙찰 후에도 남는 구조를 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수신고는 1회에 한해 허용되는 조건입니다.
- 농취증. 목록 1은 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 법정지상권. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ은 매각 제외이고 법정지상권 성립여지가 명시되어 있으므로 토지·건물 사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. ㄷ·ㄹ은 매각 포함, ㄱ·ㄴ은 매각 제외입니다. 포함·제외 범위를 현황과 감정서에서 대조해야 합니다.
- 건물 현황 차이. 공부와 실제 지붕·구조·면적이 크게 다르므로 현황 확인이 필요합니다.
- 태양광설비. 건물 지붕 태양광설비는 매각 및 평가에서 제외됩니다.
맺으며 — 싸게 보이는 숫자보다 매각조건이 중요하다
감정가 32,369,100원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 15,861,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건은 단순한 저가 토지·건물 경매가 아닙니다. 정현진 지분 2분의 1만 매각되고, 공유자우선매수 조건이 있으며, 매각 제외 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여지, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 공부와 현황이 다른 건물, 매각 제외 태양광설비가 동시에 존재합니다.
무엇보다 정현갑은 1999.02.19 전입으로 조사됐지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당표에 매수인 인수 0원이 표시돼 있어도 이를 그대로 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다. 가격은 내려왔지만 실질취득액과 사용관계는 아직 열려 있는 사건입니다. 따라서 결론은 가격 49%보다 권리·점유·농취증·법정지상권 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
