부산지방법원 2025타경23289. 동래구 명장동 아이뷰파크 4층 401호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사굿모닝뷰이고, 말소기준은 2024.10.29. 이효영 근저당권 60,000,000원입니다. 그런데 그보다 먼저 2024.05.16. 등기된 김동규의 주택임차권이 있습니다. 임대차계약일은 2022.02.18., 점유개시는 2022.03.22., 주민등록은 2022.03.24., 확정일자는 2022.02.18.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 원칙대로라면 대항력 있는 선순위 임차권을 가장 먼저 확인해야 하는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.16. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김동규 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 4층 401호 · 도로명 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 52.8775㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사굿모닝뷰 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,433,721원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
핵심은 을구 1번 김동규 주택임차권입니다. 보증금은 210,000,000원이고, 전입·확정일자 모두 말소기준보다 빠르므로 원칙상 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권입니다. 실제 임차인은 1명이며, 별도의 보증기관 명의 중복 임차인 신고는 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동규 | 210,000,000원 | 2022.03.24 / 2022.02.18 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
* 2026.06.16. 제출된 확약서상 김동규 임차보증금에 대해 대항력 및 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 반영했습니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만, 최신 거래보다 크게 높다
아이뷰파크는 64세대, 2021.12.20. 준공 단지입니다. 전용 52.88㎡·56.45㎡대의 확인된 실거래 9건 전체 평균은 299,888,888원이고, 최근 12개월 8건 평균은 297,625,000원입니다. 현재 최저가 288,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.8%로 평균보다는 9,625,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 56.45㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 52.88㎡ | 10 | 308,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 5 | 306,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 3 | 306,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 12 | 308,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 9 | 301,000,000원 |
| 2025.08 | 56.45㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2025.07 | 56.45㎡ | 6 | 306,000,000원 |
| 2024.08 | 56.45㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 297,625,000원 |
하지만 최근 흐름은 평균값 하나만으로 판단하면 안 됩니다. 가장 최근인 2026.02. 거래는 240,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.4% 하락했습니다. 현재 최저가 288,000,000원은 이 최신 거래보다 48,000,000원, 즉 20.0% 높습니다. 따라서 “최근 평균보다 3.2% 낮다”는 이유만으로 신건을 싸다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 1. 임차인 김동규 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 이효영 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,433,721원 | 13,168,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 288,000,000원 기준 주택도시보증공사에는 13,168,000원이 배당되고, 신청채권 전액은 충족되지 않습니다. 배당계산상 채권 부족액은 215,265,721원입니다. 다만 김동규 임차권은 확약에 따라 미배당 잔존액이 생겨도 매수인에게 청구하지 않는 것으로 반영하여 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
④ 유찰 시 구조 — 배당 부족은 커져도 확약 적용 임차인 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 부족액 | 계산상 임차 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 288,000,000원 | 13,168,000원 | 215,265,721원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 230,400,000원 | 0원 | 272,059,321원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 184,320,000원 | 0원 | 288,433,721원 | 29,060,480원 |
2회 유찰 시 단순 배당계산상 김동규 보증금 중 29,060,480원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 금액이 매수인 인수로 연결될 수 있지만, 이 사건은 해당 임차인이 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명장동 충렬중학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층 401호이며, 급배수·위생·소화전·승강기·기계식주차·개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지의 주상용 건물 부지이며 남동측으로 폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,797,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 64세대 단지이고 확인된 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률은 5.56%입니다. 최근 거래가격 하락 흐름도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.16. 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 299,888,888원보다 최근 12개월 평균 297,625,000원, 최신 거래 240,000,000원과 -6.4% 추세를 우선해 응찰가를 정해야 합니다.
- 신건 2.88억 과신 금지. 최근 평균 대비 96.8%라는 숫자만 보면 할인처럼 보이지만 최신 거래보다 48,000,000원 높습니다.
- 유찰 시 권리 계산 구분. 2회 유찰 시 배당계산상 임차보증금 미배당 29,060,480원이 생기지만, 확약 적용으로 매수인 실질 인수는 0원*이라는 점을 구분해야 합니다.
- 단지 거래량 확인. 확인된 거래가 9건이고 단지 세대수는 64세대이므로 거래 하나하나의 가격 편차 영향을 크게 받을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 첫인상은 선순위 임차권 때문에 복잡하지만, 결론을 바꾸는 것은 2026.06.16. 확약서입니다. 김동규의 보증금 210,000,000원은 원래 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차보증금이지만, 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득 288,000,000원은 최근 12개월 평균 297,625,000원보다 낮지만 가장 최근 거래 240,000,000원보다 20.0% 높고, 최근 거래 추세는 -6.4%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격 메리트는 아직 확정하기 어려운 물건입니다. 권리보다 가격과 하락 추세가 승부처입니다.
