부산지방법원 2025타경23291. 부산 동래구 안락동 동래에코하임 2층 201호, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 임차권 자체보다 2026.06.16. 제출된 확약서입니다. 김동현은 2020.09.18. 전입·점유를 시작했고 2020.08.24. 확정일자를 받아, 말소기준으로 신고된 2024.01.03. 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 200,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 원칙적인 배당 계산에서는 신건 매각대금 202,000,000원에서 집행비용 3,628,000원을 제외한 198,372,000원을 우선배당받고 1,628,000원이 남습니다.
하지만 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김동현)가 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 배당표에 표시되는 1,628,000원은 확약이 없다고 가정한 룰상 미배당액일 뿐, 확약 반영 후 매수인이 실제 부담할 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23291 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 308 동래에코하임 2층 201호 · 부산광역시 동래구 명안로10번길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) · 전용 48.5156㎡ · 지하1층 지상10층 건 내 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사제이앤피 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준으로 신고된 권리는 2024.01.03. 갑구 4번 압류입니다. 김동현의 전입·점유 2020.09.18.은 그보다 빨라 대항력 있음으로 확인되고, 확정일자 2020.08.24.와 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 이후 2024.09.25. 임차권등기가 이루어졌고, 2025.12.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 건물 전유부분의 전부 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 가격 기준으로는 신건이 비싸다
에코하임의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 214,000,000원이지만 2022.06.의 260,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025.08.의 182,000,000원 1건이며, 최신 거래가도 182,000,000원입니다. 따라서 가격 메리트는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 53.28㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 2024.06 | 48.52㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 48.52㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 214,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 182,000,000원 |
신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 202,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 182,000,000원의 111.0%입니다. 더구나 최근 가격 추세는 과거 거래 대비 -20.9%로 내려와 있습니다. 전체 평균 214,000,000원만 보면 최저가가 94.4%로 낮아 보이지만, 최근 시세와 최신 거래를 기준으로 보면 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 김동현 보증금 | 200,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김동현 보증금의 미배당액은 1,628,000원입니다. 다만 2026.06.16. 확약서에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 200,000,000원은 이 배당 시나리오에서 0원 배당으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 안락동 소재 동해선 안락역 북동측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 동해선 안락역이 있습니다.
- 건물. 2020.02.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 2층 201호이며, 승강기·기계식주차·소방·급배수·난방설비 등이 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 소로2류에 접하며 공시지가는 2,083,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 에코하임은 9세대이고 확인 실거래가 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 19.1회·매각률 4.76%이며 최근 거래 추세는 -20.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.16. 제출 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 김동현의 주택임차권등기가 매각 후 확약 내용대로 말소되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 214,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 182,000,000원을 가격 기준으로 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -20.9%이므로 신건 최저가 202,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 9세대 규모, 평균 유찰 19.1회, 매각률 4.76%를 감안해 재매각 가능성과 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 처음 보면 대항력 있는 임차인 때문에 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산에서도 보증금 200,000,000원 중 1,628,000원이 남습니다. 그러나 2026.06.16. 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 김동현에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 실질취득액 202,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 182,000,000원의 111.0%이고, 최근 거래 추세도 -20.9%입니다. 평균 유찰 19.1회·매각률 4.76%까지 겹쳐 있어, 권리는 확약으로 정리됐지만 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다.