부산지방법원 2025타경23293. 부산 중구 영주동 블루스톤 4층 404호 오피스텔입니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 추정되지만 내부는 폐문부재로 확인되지 않았습니다. 등기 흐름은 미림건설주식회사의 소유권보존 뒤 국제자산신탁주식회사로 신탁되었다가 2021.03.17 신탁재산 귀속으로 미림건설주식회사에 돌아온 구조입니다. 이후 김영의 주택임차권이 등기됐고, 2025.12.19 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건에서 입찰자가 봐야 할 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아닙니다. 김영의 전입과 확정일자는 모두 말소기준보다 빠르기 때문에 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 하지만 2026.06.16 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 확약 내용상 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 매수인에게 남은 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의합니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김영 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 4층 404호 · 부산광역시 중구 대영로224번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 14층 건물 중 4층 404호 |
| 소유자 | 미림건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 결론은 확약서
말소기준은 2025.12.19 강제경매개시결정입니다. 김영은 2021.07.26 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.08이며, 2024.08.02에는 보증금 209,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 따라서 등기 순서만 보면 말소기준보다 앞선 임차권으로, 매각으로 당연 소멸하는 후순위 권리와는 성격이 다릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김영 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 209,000,000원 | 2021.07.26 / 2021.07.08 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김영은 배당요구를 했고, 등기된 보증금은 209,000,000원입니다. 현재 회차 232,000,000원 가정 배당표에서는 김영 보증금 209,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 현재 회차 자체에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 더 낮은 회차에서는 원칙상 인수액이 발생하는 시나리오가 계산되지만, 김영 관련 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 김영 보증금 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 18,952,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 209,000,000원 중 18,952,000원이 배당되고 190,048,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 이 신청채권자 미배당액을 곧바로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다. 김영 관련 임차보증금은 확약 적용 시 매수인에 대한 잔존 반환청구가 포기되어 실질 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 232,000,000원 | 18,952,000원 | 190,048,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 185,600,000원 | 0원 | 209,000,000원 | 26,798,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 148,480,000원 | 0원 | 209,000,000원 | 63,398,720원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 영주동 영주1동주민센터 동측 인접에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 부산역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 주거용 오피스텔로 추정되나, 내부는 폐문부재로 확인하지 못해 이용상태 재확인이 필요합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·기계식 주차·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 도로, 동측으로 폭 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,349,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.06.16 확약서 원문 대조. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 전 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 김영 임차권 범위 확인. 건물 전유부분 전부, 보증금 209,000,000원, 전입 2021.07.26, 확정일자 2021.07.08, 임차권등기 2024.08.02를 서로 대조해야 합니다.
- 확약의 적용 대상을 혼동하지 않기. 확약은 김영 관련 보증금·임차권에 적용됩니다. 실제 임차인은 김영 1명으로 확인됩니다.
- 내부 이용상태 재확인. 공부상 오피스텔이고 주거용으로 추정되지만 내부는 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
- 배당과 인수를 구분. 주택도시보증공사의 미배당액 190,048,000원은 신청채권자 측 미회수 금액이며, 김영 관련 매수인 실질 인수액과 동일한 숫자가 아닙니다.
- 가격 표현 주의. 신건 최저가 232,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약서가 결론을 바꾼다”
등기와 임차인 정보만 보면 이 사건은 경계해야 할 구조입니다. 김영의 전입·확정일자가 2025.12.19 말소기준보다 훨씬 앞서고, 209,000,000원의 주택임차권까지 등기돼 있기 때문입니다. 낮은 매각가에서는 원칙상 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 문서가 있습니다. 2026.06.16 확약서에서 김영 관련 대항력과 미변제 잔존보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 현재 신건 최저가는 232,000,000원, 현재 회차 실질취득도 232,000,000원입니다. 결론은 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 오피스텔 내부 이용상태와 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
