부산지방법원 2025타경23295. 부산 부산진구 양정동 대능더에스티지 16층 1601호 아파트입니다. 현재 소유자는 이정숙이고, 2020.07.09. 매매를 원인으로 2020.09.25. 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 255,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소형이 아니라, 말소기준보다 앞선 대항력 임차권과 그 뒤 제출된 대항력 포기 확약서입니다.
이현지는 2020.09.25. 전입·점유를 시작했고, 2020.07.28. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.08.07. 임차보증금 240,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2024.12.06. 부산진구 압류이므로 원칙적인 권리 순서만 보면 이 임차권이 앞섭니다. 현재 매각가 243,000,000원 가정 배당표에서도 집행비용을 제외한 238,798,000원만 배당되어 1,202,000원이 미배당되는 구조입니다. 하지만 2026.06.16. 제출된 확약서가 이 잔존분에 대한 매수인 청구까지 포기하고 임차권등기 말소에 동의하고 있어, 본 분석에서는 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23295 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 401-5 대능더에스티지 16층1601호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 889-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 51.5459㎡ · 지하1층 지상20층 중 16층 |
| 소유자 | 이정숙 (2020.07.09. 매매 · 2020.09.25. 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,205,381원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심
말소기준은 2024.12.06. 부산진구 압류입니다. 그보다 앞선 2024.08.07. 이현지의 주택임차권은 전입 2020.09.25., 확정일자 2020.07.28.로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현지 | 2020.09.25 | 240,000,000원 | 2020.07.28 | 2024.08.07 | 대항력 있음 · 확약으로 포기 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 선소희 | 2025.03.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
* 이현지의 원자료 배당계산상 현재 회차 미배당액은 1,202,000원이지만, 2026.06.16. 확약서에 대항력·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균과 거의 같은 가격
대능더에스티지는 98세대, 2019.08.09. 준공 단지입니다. 최근 거래는 2026.08. 16층 54.04㎡가 253,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 242,111,111원입니다. 현재 최저가 243,000,000원은 최근 평균의 100.4%로, 신건 단계에서 가격 할인은 사실상 없습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 +4.1% 수준으로 높아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 54.04㎡ | 16 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 54.04㎡ | 3 | 234,000,000원 |
| 2026.05 | 49.02㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 49.02㎡ | 11 | 244,000,000원 |
| 2026.01 | 54.04㎡ | 12 | 236,000,000원 |
| 2025.11 | 51.55㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 54.04㎡ | 16 | 249,000,000원 |
| 2025.10 | 49.02㎡ | 11 | 233,000,000원 |
| 2025.09 | 54.04㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2025.08 | 54.09㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 49.02㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2025.06 | 54.04㎡ | 18 | 243,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 239,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 242,111,111원 |
전체 12건 평균 239,750,000원보다 현재 최저가는 높고, 더 중요한 최근 12개월 평균 242,111,111원과 비교해도 243,000,000원이 소폭 높습니다. 반면 최신 거래는 253,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 이 물건은 최신 한 건만 보면 낮아 보이지만, 최근 평균 기준으로는 사실상 시세선입니다. 신건 자체를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 임차인 이현지 보증금 | 240,000,000원 | 238,798,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,205,381원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 이현지 보증금 중 1,202,000원이 남습니다. 그러나 2026.06.16. 확약으로 해당 임차인이 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 회차별 인수 산식 — 확약 전 숫자와 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 243,000,000원 | 1,202,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 194,400,000원 | 49,121,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 155,520,000원 | 87,457,280원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 이현지 보증금의 미배당분이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이번 사건은 해당 임차인이 잔존 보증금 청구권을 포기한 확약을 제출했기 때문에 그 산식상의 미배당액을 그대로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다. 확약이 유효하게 반영되는 한 실질 인수는 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양성초등학교 동측 인근이며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 양정역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지하1층 지상20층 건물의 제16층 제1601호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 주차타워, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 단지 북측과 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 98세대 단지이며 최근 실거래 12건이 확인되고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.1% 높은 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 확인하세요.
- 선소희 점유관계. 2025.03.27. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 계약 및 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 등기부와 관련 서류에서 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 243,000,000원은 최근 12개월 평균 242,111,111원의 100.4%입니다. 현재 회차를 가격 메리트가 큰 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 최근 거래. 최신 실거래는 2026.08. 253,000,000원이지만, 단일 최신 거래보다 최근 12개월 평균과 함께 판단하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약은 긍정적, 신건 가격은 중립적”
이 물건은 표면적으로 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 상당히 부담스러운 사건입니다. 현재 매각가 243,000,000원에서도 배당모형상 1,202,000원이 남습니다. 그러나 2026.06.16. 확약이 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의하면서 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 낮아졌습니다.
다만 확약 밖에 선소희의 점유가 남아 있고 보증금·확정일자가 미상이며, 2022.12.09. 민간임대주택등기도 확인됩니다. 가격 또한 신건 243,000,000원이 최근 12개월 평균 242,111,111원의 100.4%라 뚜렷한 할인 구간은 아닙니다. 최신 거래 253,000,000원과 최근 상승 흐름 +4.1%는 긍정적이지만, 현재 회차의 핵심은 ‘싸게 사는 물건’이 아니라 ‘확약의 효력을 정확히 확인하고 시세선에서 판단하는 물건’입니다.
