창원지방법원 2025타경873. 진주시 이반성면 용암리 164의 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만, 감정평가상 기호(2) 건물은 단독주택으로 이용 중이며 일반목구조의 한옥구조 단층건입니다. 토지는 546㎡이고, 용암마을 내 농가주택과 농경지가 섞인 순수농촌지대에 위치합니다.
권리구조의 기준점은 2005.10.18. 설정된 마산원광신용협동조합의 근저당권 58,000,000원입니다. 그 뒤의 조성훈 가압류와 현재 강제경매개시결정, 국세 압류 2건은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 조정원의 전입일은 2008.01.24.로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경873 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 이반성면 용암리 164 · 경상남도 진주시 이반성면 용암길 84-1 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 토지 | 546㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 · 기와지붕 위 강판보강지붕 · 단층 · 한옥구조 · 사용승인 2005.09.14. |
| 소유자 | 정순흥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 156,843,700원 / 53,798,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 389,838,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2005.10.18. 근저당권입니다. 2019.08.07. 조성훈 가압류 262,072,542원, 2025.08.12. 강제경매개시결정, 2025.12.01. 마산세무서장 압류, 2025.12.10. 진주세무서장 압류는 모두 그 이후에 설정된 권리입니다. 현재 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조정원 | 2008.01.24. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조정원의 전입신고는 2008.01.24.로 말소기준인 2005.10.18. 근저당보다 뒤입니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 대항력이 없는 만큼 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 156,843,700원, 현재 최저매각가는 53,798,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 최저가가 감정가의 약 34.3%까지 낮아졌습니다. 다음 유찰 시 시나리오는 37,658,600원, 그 다음은 26,361,020원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 53,798,000원 | 34.3% | 267,642,906원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 37,658,600원 | 24.01% | 283,491,797원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 26,361,020원 | 16.81% | 294,586,020원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 53,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,368,364원 |
| 1. 근저당 · 마산원광신용협동조합 | 58,000,000원 | 52,429,636원 |
| 2. 가압류 · 조성훈 | 262,072,542원 | 0원 |
| 3. 후순위 가압류 · 조성훈 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,798,000원에서는 집행비용을 제외한 52,429,636원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 채권 총 미배당은 267,642,906원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 이반성면 용암리 소재 ‘용암마을’ 내에 있고, 부근은 농가주택과 농경지로 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능하나 면 외곽지대에 위치하고, 관내 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 토지. 546㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가)입니다. 공시지가는 40,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·주거개발진흥지구이며, 가축사육제한지역(모든축종제한)·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물. 일반목구조 한옥구조 단층건으로 황토벽·회벽칠·일부 점토벽돌 마감, 내부는 한지·벽지·타일 마감, 새시창입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·전기보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 조정원은 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 제시외 물건 확인. 감정서상 제시외 건물 ‘ㄱ’과 제시외 수목 ‘a’가 매각에 포함됩니다. 위치·현황·경계를 현장에서 확인하세요.
- 지붕 현황 확인. 공부상 기와지붕이나 현황은 기와 위 강판보강지붕입니다. 누수·부식·보수 상태를 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 마산세무서장·진주세무서장 압류가 있으므로 법정기일과 배당순위를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저가 매입이라고 판단하지 말고 인근 현지 거래와 환금성을 별도로 검증하세요.
- 현장 접근성. 소형차량 출입 가능 수준이므로 실제 진입도로 폭과 차량 회차·주차 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 현장에 달려 있다”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2005년 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 이미 3회 유찰돼 53,798,000원까지 내려왔지만, 농촌지역 단독주택 현황의 토지·건물 일괄매각이고 제시외 건물·수목도 포함됩니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 결론내리기보다, 실제 현장 상태·진입성·환금성을 확인한 뒤 가격을 정하는 물건입니다. 권리는 비교적 안전하지만, 입찰의 승부처는 현장과 가격 검증입니다.
