창원지방법원 2025타경873. 경상남도 진주시 이반성면 용암리 164에 있는 토지와 건물에 관한 경매입니다. 감정평가상 기호(2)는 일반목구조의 단층 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 546.0㎡입니다. 사건 분류에는 ‘연립/다세대 + 토지’로 표시되어 있어 분류와 감정평가상 실제 이용상태가 일치하지 않습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 감정평가서의 목록별 구성을 대조해야 합니다.

권리의 기준점은 2005년 10월 18일 설정된 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있어, 제공된 배당 산정에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 권리분석만으로 입찰 판단을 끝내기는 어렵습니다. 전입자 보증금이 확인되지 않았고, 제시외 건물과 수목까지 일괄매각에 포함되어 있으며, 농촌 입지와 건물 현황을 직접 확인해야 하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2005년 근저당이 기준

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 58,000,000원이며, 이후 등기된 조성훈의 가압류, 본압류로 이행된 강제경매개시결정, 국 명의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 과거 강제경매개시결정인 2024타경30047은 취하로 말소된 이력이 있으므로 현재 사건인 2025타경873과 구분해야 합니다.

② 임차인·점유 확인 — 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에 전입자 조정원이 기재되어 있습니다. 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력 없음으로 분류되어 있으나, 보증금과 확정일자, 임대차관계는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 확인된 것으로 간주하거나, 점유·명도 문제가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격·환금성 — 최저가 하락과 시세 메리트는 다르다

현재 최저매각가는 37,659,000원으로 감정가 156,843,700원의 약 24.0%입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 단독주택과 토지로 구성된 물건이며, 사건 분류와 실제 이용상태가 다르므로 단순한 가격 비율만으로 투자 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

위 금액은 제시된 유찰 시나리오를 정리한 것으로, 향후 실제 매각가나 시장가치를 보장하지 않습니다. 유찰에 따른 채권 미배당 증가는 매수인의 시세 차익을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 37,659,000원 가정)

제시된 배당 산정 기준으로 집행비용 추정액은 1,077,862원이며, 근저당권에 36,581,138원이 배당됩니다. 그 뒤의 가압류 채권은 미배당으로 계산되어 채권 미배당 추정액은 283,491,404원입니다. 사건 청구액 389,838,287원과 등기부상 가압류 청구금액 262,072,542원은 서로 다르므로, 채권계산서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.

⑤ 입지·토지·건물 확인사항

• 입지. 용암마을 내 농가주택과 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대입니다. 도심 주거지와 같은 환금성을 전제로 접근하지 말고 실제 수요와 매도 가능성을 따져야 합니다.
• 교통. 소형차량 출입은 가능하나 면 외곽지대에 위치하며, 관내 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 546.0㎡, 지목 대, 용도지역은 계획관리지역입니다. 토지이용계획상 주거개발진흥지구, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역이 포함되어 있으므로 해당 제한의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 40,400원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가만으로 실제 매매가나 적정 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.
• 건물 구조. 일반목구조의 단층 한옥구조이며, 기와지붕 위에 강판을 보강한 지붕으로 기재되어 있습니다. 현장 상태와 유지보수 필요성을 직접 확인해야 합니다.
• 지붕 현황 차이. 감정평가의 공부와의 차이 항목에는 차이가 없는 것으로 기재되어 있지만, 매각물건명세서 비고에는 공부상 기와지붕과 현황상 기와 위 강판보강지붕의 차이가 별도로 적혀 있습니다. 관련 서류와 실제 현황을 대조해야 합니다.
• 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ’)과 제시외 수목(감정서상 ‘a’)이 매각에 포함된다고 기재되어 있습니다. 매각 범위와 현황을 감정평가서 및 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 설비·임대관계. 급배수·위생설비와 전기보일러 난방설비가 기재되어 있고, 임대관계는 미상입니다. 실제 설비 작동 여부와 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 물건 분류 대조. 사건 분류인 ‘연립/다세대 + 토지’와 감정평가상 단독주택 이용상태가 다르므로 토지·건물 목록과 매각 범위를 먼저 확인하세요.
• 임차인 확인. 조정원의 전입일은 2008.01.24이며 보증금·확정일자·임대차관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 배당자료 대조. 사건 청구액 389,838,287원과 등기부상 가압류 청구금액 262,072,542원의 차이를 확인하고 채권계산서와 배당요구 자료를 검토하세요.
• 제시외 물건. 제시외 건물과 수목이 일괄매각에 포함되므로 현장 경계와 실제 매각 대상이 일치하는지 확인하세요.
• 건물 상태. 지붕의 강판 보강 상태, 목구조 건물의 관리 상태, 전기보일러와 급배수·위생설비의 작동 여부를 점검하세요.
• 토지 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한을 확인하세요.
• 가격 상한. 최저가가 감정가의 약 24.0%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 마세요. 비교 실거래와 실제 수리·명도 비용을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 목록과 실제 현황을 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 최저가보다 먼저 확인할 것

이 물건은 현재 최저가가 37,659,000원까지 내려왔고, 제시된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 대비 낮은 최저가와 시세 대비 저렴한 가격은 서로 다른 판단입니다. 비교 실거래가가 확인되지 않은 상황에서 가격 메리트를 단정할 수 없고, 전입자 보증금 미상, 사건 분류와 실제 이용상태의 차이, 제시외 건물·수목의 일괄매각, 지붕 현황 차이와 농촌 입지는 모두 실사 대상입니다.

권리상 인수 위험은 낮게 산정되지만, 가격·점유·건물 구성의 검증이 선행되어야 합니다. 원본 서류와 현장을 확인하고 실제 취득에 필요한 비용을 계산하기 전까지는 저가 매수로 확정하지 않는 것이 합리적입니다.