창원지방법원 2025타경873. 진주시 이반성면 용암리 ‘용암마을’ 안에 있는 토지 546㎡와 단층 주택의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도 표시는 연립/다세대와 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 2005.09.14 사용승인된 일반목구조의 한옥구조로, 기와지붕 위에 강판을 보강한 형태입니다. 제시외 건물과 제시외 수목도 매각에 포함됩니다.
권리관계의 기준점은 2005.10.18 설정된 마산원광신용협동조합의 근저당권 58,000,000원입니다. 근저당권자는 2013.01.25 경남원광신용협동조합으로 명칭이 변경됐고, 같은 날 이 사건 토지가 공동담보로 추가됐습니다. 이후 조성훈의 가압류, 현재 강제경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경873 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 이반성면 용암리 164 · 경상남도 진주시 이반성면 용암길 84-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 546㎡ · 계획관리지역 · 주거개발진흥지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 단층 한옥구조 · 2005.09.14 사용승인 · 기와지붕 위 강판보강지붕 |
| 소유자 | 정순흥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 156,843,700원 / 109,791,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조성훈 / 389,838,287원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2005.10.18 근저당권입니다. 조성훈의 2019.08.07 가압류는 2025.08.12 현 사건 강제경매개시결정으로 본압류에 이행됐으므로, 같은 채권을 가압류 채권과 현 사건 신청채권으로 중복 합산하지 않는 것이 핵심입니다. 현 사건 신청채권자는 조성훈이고 청구액은 389,838,287원입니다.
임차인 현황 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조정원 | 2008.01.24 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 2005.10.18 이후 전입 |
조사된 실제 임차인은 조정원 1명입니다. 전입일 2008.01.24가 말소기준일인 2005.10.18보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금이 확인되지 않더라도 매수인이 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 배당요구 여부와 우선변제 범위는 확인되지 않지만, 이는 배당관계의 문제이며 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실질취득은 109,791,000원
현재 최저매각가는 109,791,000원이고 인수액이 0원이므로, 최저가에 낙찰된다고 가정한 매수인의 실질취득금액도 109,791,000원입니다. 감정가 156,843,700원의 70% 수준입니다.
| 가격 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 156,843,700원 | 토지·건물·제시외 건물·수목 포함 평가 |
| 현재 최저가 | 109,791,000원 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 매수인 인수액 | 0원 | 대항력 임차인 및 인수 권리 없음 |
| 실질취득 | 109,791,000원 | 최저가 + 인수액 |
③ 예상배당표 (매각가 109,791,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,337,074원 |
| 1. 근저당 · 마산원광신용협동조합 | 58,000,000원 | 58,000,000원 |
| 2. 현 사건 신청채권 · 조성훈 | 389,838,287원 | 49,453,926원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 사건 기준 채권액은 근저당 58,000,000원과 조성훈 청구액 389,838,287원으로 계산했습니다. 2019년 조성훈 가압류는 현 강제경매에서 본압류로 이행된 동일 채권이므로 별도 합산하지 않았고, 취하·말소된 이우성의 2024년 경매 청구도 제외했습니다. 국세 압류의 실제 세액과 법정기일은 반영되지 않아 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 109,791,000원 | 107,453,926원 | 340,384,361원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 76,853,700원 | 75,070,333원 | 372,767,954원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 53,797,590원 | 52,429,233원 | 395,409,054원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 이반성면 용암리 ‘용암마을’ 내에 위치하며, 부근은 농가주택과 농경지로 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입은 가능하나 면 외곽지대에 위치하며, 관내 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 546㎡입니다. 평지의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구이며, 가축사육제한지역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 40,400원/㎡입니다.
- 건물. 일반목구조 단층 한옥구조로 외벽은 황토벽 위 회벽칠과 일부 점토벽돌 마감, 내벽은 한지·벽지·타일 마감이며 전기보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 지붕. 공부상 기와지붕으로 표시되지만 현황은 기와 위 강판보강지붕입니다.
- 매각 범위. 제시외 건물과 제시외 수목이 일괄매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현 사건 채권관계 재확인. 신청채권자는 조성훈이고 청구액은 389,838,287원입니다. 취하·말소된 이우성의 2024년 경매를 현 사건 배당채권에 포함하지 마세요.
- 가압류 중복계산 금지. 조성훈의 2019년 가압류는 현 강제경매에서 본압류로 이행된 동일 채권이므로 262,072,542원과 389,838,287원을 별개 채권으로 더하지 마세요.
- 임차인 확인. 조정원은 말소기준 이후 전입해 대항력은 없지만, 실제 점유상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 국세 배당 확인. 마산세무서장·진주세무서장의 압류가 있으므로 세액과 법정기일에 따라 실제 배당순서가 변동될 수 있습니다.
- 제시외 물건 확인. 감정서상 제시외 건물 ‘ㄱ’과 제시외 수목 ‘a’가 매각에 포함되므로 위치·상태·사용가치를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 표기 대조. 사건상 연립/다세대 표기와 감정평가상 단독주택 이용상태가 다르므로 건축물대장과 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 농촌주택과 546㎡ 토지의 실제 거래수요, 도로 조건, 수선비용을 조사해 감정가 할인율과 별개로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금·점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 현장형”
이 사건은 2005년 근저당이 말소기준이고, 임차인 조정원의 전입은 2008년으로 늦습니다. 현 사건 신청채권자는 조성훈이며, 2019년 가압류는 현재 강제경매에서 본압류로 이행된 동일 채권입니다. 이우성이 신청했던 2024년 경매는 취하·말소됐으므로 현재 배당에서 제외해야 합니다.
따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이고, 최저가에 낙찰될 경우 실질취득은 109,791,000원입니다. 다만 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 순수농촌지대의 목구조 한옥과 546㎡ 토지, 제시외 건물·수목, 제한적인 차량 접근성과 시장 환금성을 함께 평가해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 현장조사에 달린 물건입니다.