부산지방법원 2025타경23296. 부산진구 부암동 동하더파크 8층 802호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김영태이며 2021.05.28 매매를 원인으로 237,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 전부 소멸” 구조가 아닙니다. 2024.08.23 등기된 사공봉준의 주택임차권이 2025.12.29 강제경매개시결정보다 앞서고, 전입일 2022.08.16·확정일자 2022.07.11로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권이기 때문입니다.
그대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 전형적인 인수형 구조가 됩니다. 실제 시나리오에도 1회 유찰 시 20,953,600원, 2회 유찰 시 56,922,880원의 인수액이 계산돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.05.11 확약서입니다. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력과 미변제 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 낙찰가가 내려가더라도 실질 인수액은 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 113-2 동하더파크 8층 802호 · 신천대로216번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 · 11층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 김영태 · 2021.05.28 매매 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,167,967원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 끊는다
등기부상 2018.04.16 부산축산업협동조합 근저당권 164,160,000원이 설정됐지만 2018.06.29 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 사공봉준의 주택임차권입니다. 임차보증금은 200,000,000원, 전입은 2022.08.16, 확정일자는 2022.07.11이며 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 인정되는 상태입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리 상태 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 사공봉준 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 실질 인수 0원 |
② 가격 검증 — 신건 228,000,000원을 싸다고 볼 근거는 없다
동하더파크는 2016.04.27 준공된 7세대 규모의 건물입니다. 현재 확인되는 경매 신건 가격은 감정가와 동일한 228,000,000원이고, 소유자의 2021.05.28 취득 거래가액은 237,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가 자체를 현재 시세로 볼 수는 없습니다.
현재 가격 메리트를 판단할 만한 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 228,000,000원이 시세보다 싸다는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 확약 덕분에 인수 위험이 해소됐다는 이유만으로 가격까지 안전하다고 볼 수 없습니다. 권리와 가격은 별도로 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 임차인 사공봉준 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,167,967원 | 24,008,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 228,000,000원 가정에서는 집행비용 3,992,000원과 임차보증금 200,000,000원 배당 후 주택도시보증공사에 24,008,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 191,159,967원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 기계적 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 228,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 182,400,000원 | 20,953,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 145,920,000원 | 56,922,880원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서면중학교 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 부암역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 8층 802호이며 급탕·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·철도보호지구에 해당하며 공시지가는 1,527,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동하더파크는 7세대 규모로, 최근 가격 비교 자료를 확인해 개별 호수의 매수층과 환금성을 따로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되는지 원문으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 사공봉준 임차권의 말소 동의와 매각 후 말소 절차를 확인해야 실질 인수 0원 판단이 완성됩니다.
- 배당관계 확인. 신건 기준 임차보증금 200,000,000원이 우선배당되고 주택도시보증공사 배당은 24,008,000원으로 계산돼 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 228,000,000원을 최근 실거래와 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하세요. 과거 소유자 거래가액 237,000,000원만으로 현재 시세를 판단하지 마세요.
- 주거용 오피스텔 확인. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이므로 실제 이용상태와 관련 사항을 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 사건의 첫인상은 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰될수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 그러나 2026.05.11 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 사공봉준 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 권리가 정리됐다고 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 현재 신건 최저가는 228,000,000원이고, 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리조건은 확약 확인을 전제로 정리 가능하지만, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다. 확약 원문을 확인하고 현재 시세를 확보한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
