부산지방법원 2025타경23336. 부산 동구 초량동 경희아파트 1동 501호, 공동주택(아파트) 경매입니다. 사건 구조는 비교적 명확합니다. 등기상 가장 앞선 권리는 1978.03.30. 부산시 근저당권이고 이것이 말소기준입니다. 이후 길경춘 명의 소유권이전, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기상 낙찰자가 떠안을 권리는 0원입니다.
다만 이 사건은 “권리가 깨끗하니 신건에서도 괜찮다”는 식으로 접근하면 곤란합니다. 같은 단지 실거래 중 가장 최신인 2026년 1월 거래는 90,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 90,000,000원입니다. 현재 최저매각가격은 120,000,000원으로, 최근 시세 대비 133.3%입니다. 게다가 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -23.2%이므로, 전체 실거래 평균만 보고 가격을 후하게 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 827-265 경희아파트 1동 4층501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동구 초량로108번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 실거래 비교면적 | 75.67㎡ |
| 소유자 | 길경춘 · 단독소유 · 1995.09.23. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1978년 부산시 근저당
말소기준권리는 을구 1번 부산시 근저당입니다. 등기에는 채권최고액이 금이백사십사만원정으로 기재돼 있으나, 배당 계산에서는 현재 채권액이 미상이라 배당액 계산에서 제외돼 있습니다. 따라서 아래 예상배당표의 부산시 배당 0원은 실제 채권이 없다는 의미가 아니라 채권액 미상으로 계산에 반영하지 못한 값입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 길경환 | 2021.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 길경환 1명입니다. 전입신고일은 2021.07.27.로 말소기준권리인 1978.03.30. 부산시 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 미상이라고 해서 낙찰자가 그 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 가격이 높다
경희아파트는 71세대, 사용승인일은 1977.12.30.입니다. 비교면적 75.67㎡가 매칭됐고, 확인된 실거래는 총 7건입니다. 전체 실거래 평균은 113,285,714원이지만, 최근 가격 판단에서는 이 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 72.23㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.12 | 75.67㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2023.03 | 80.53㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2023.01 | 72.23㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.08 | 82.31㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2021.08 | 80.53㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 81.32㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 113,285,714원 |
가장 최신 거래는 2026년 1월 90,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 거래 1건을 기준으로 90,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가 120,000,000원은 최근 시세의 133.3%입니다. 전체 평균 113,285,714원과 비교해도 현재 최저가는 그보다 높습니다. 무엇보다 최근 거래 흐름이 과거 대비 -23.2%이므로 하락 추세에서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 유찰 시 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 82,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 106,128,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 124,982,400원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 붙어 실질취득가를 고정시키는 인수형 사건이 아닙니다. 가격이 내려가면 실질취득가도 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 부산시 | 미상 | 0원* |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 117,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 부산시 근저당은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다. 실제 채권액이 0원이라는 뜻이 아닙니다. 현재 계산상 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당은 82,480,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산컴퓨터과학고등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로 형성돼 있습니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 501호이며, 위생설비·급배수설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 지형. 남서하향의 급경사지를 계단식으로 조성한 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 6미터 내외 포장도로, 북서측 약 5미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 고도지구, 중로3류, 상대보호구역 등에 저촉되고 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 893,900원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 71세대, 1977.12.30. 준공 단지이며 확인된 실거래는 7건입니다. 최신 거래는 2026.01의 90,000,000원이고 최근 거래 추세는 -23.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 113,285,714원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 90,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -23.2%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 임차인 원본 확인. 길경환의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 실제 임대차관계와 배당 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 부산시 근저당 채권 확인. 말소기준권리는 매각으로 소멸하지만 채권액이 미상이라 현재 예상배당에서 제외돼 있습니다.
- 현장 층수 확인. 남서측 도로에서는 4층, 북서측 도로에서는 1층으로 보이는 급경사지 단차를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로
이 사건에서 권리분석의 결론은 비교적 선명합니다. 1978년 부산시 근저당이 말소기준이고, 2021년 전입한 길경환은 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격은 반대입니다. 신건 실질취득 120,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 90,000,000원의 133.3%이고, 최근 거래 추세도 -23.2%입니다. 단지는 71세대이고 1977년 준공이며, 급경사지 단차 때문에 도로 방향에 따라 체감 층수도 달라집니다. 따라서 권리상 안전하다는 이유만으로 신건 가격까지 합격시킬 수는 없습니다. 이 물건은 권리보다 가격·현장성·환금성을 보수적으로 검토해야 하는 사건입니다.
