부산지방법원 2026타경10106. 부산진구 부전동 다솜빌 4층 401호, 전용 34.53㎡의 공동주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 조미혜이며 2022.10.06. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.11.28. 박형진이 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2022.11.08., 임차보증금은 95,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.12.16. 등기됐고, 이번 강제경매개시결정은 2026.01.26. 접수됐으므로 형식상 박형진 임차권이 말소기준보다 앞서는 구조입니다.
하지만 이번 사건의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 주택도시보증공사로부터 2026.08.11. 확약서가 제출됐고, 그 내용은 박형진의 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 배당표상 미배당 2,110,000원이 생기더라도 박형진에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 다만 이 확약은 박형진에게만 적용되며, 별도로 기재된 ‘공사’에 대해서는 같은 효과를 확장할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10106 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 423-4 4층401호 · 부산광역시 부산진구 부전로95번길 40 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 34.53㎡ · 지상10층 중 4층 |
| 소유자 | 조미혜 (2022.10.06. 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 다솜빌 · 23세대 · 2011.07.14. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 주된 인수 해소
현재 등기상 핵심은 박형진의 주택임차권과 2026.01.26. 강제경매개시결정입니다. 박형진은 2022.11.28. 전입·점유, 2022.11.08. 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 95,000,000원입니다. 원칙적으로 말소기준보다 앞선 임차권이므로 매수인 인수 가능성이 있는 권리지만, 2026.08.11. 확약으로 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에도 동의했습니다. 따라서 박형진 부분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 기재 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박형진 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.28. | 2022.11.08. | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 확약 적용 |
| 공사 | 주거 | 2022.11.28. | 2022.11.08. | 미상 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 확약 밖 위험 |
두 기재 모두 보증기관 대위·승계로 표시되어 있지 않습니다. 따라서 서로 같은 보증금을 중복 합산하지는 않되, ‘공사’의 보증금은 미상으로 기재되어 있어 별도 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
다솜빌 전용 34.53㎡의 실거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균 77,666,666원에는 2025.04. 50,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선하는 편이 타당합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05. 90,000,000원, 2026.06. 93,000,000원으로 평균 91,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 34.53㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 34.53㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 34.53㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 34.53㎡ | 2건 | 91,500,000원 |
신건 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 91,500,000원의 103.8%이고, 최신 2026.06. 거래 93,000,000원보다도 높습니다. 따라서 박형진 확약을 반영해 확정 인수를 0원으로 보더라도 현재 회차의 실질취득 기준은 95,000,000원으로, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 전체 평균 77,666,666원 대비 비율만으로 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,110,000원 |
| 1. 임차인 박형진 보증금(우선변제) | 95,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 룰상 박형진의 부족분은 2,110,000원이지만, 2026.08.11. 확약으로 해당 부족분을 매수인에게 청구하지 않으므로 박형진에 관한 실질 인수는 0원입니다. 확약 밖 ‘공사’의 보증금은 미상이라 이 표의 확정 인수액에 합산할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 판넬지붕 지상10층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 3~4미터의 막다른도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·철도보호지구이며 공시지가는 1,781,000원/㎡입니다.
- 환금성. 다솜빌은 23세대 규모이고 실거래 표본도 3건으로 많지 않습니다. 최근 12개월 거래는 2건으로, 가격 판단 시 표본 수가 제한적이라는 점을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.11. 제출된 박형진 관련 확약서의 당사자·범위·임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- ‘공사’의 실체와 보증금 확인. 박형진 확약 밖에 있는 별도 임차 기재입니다. 보증금이 미상으로 표시돼 있으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 95,000,000원은 최근12개월 평균 91,500,000원의 103.8%이며 최신 거래 93,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 전제하면 안 됩니다.
- 유찰 시에도 총비용 재산정. 박형진은 확약으로 실질 인수 0원이지만, 확약 밖 임차 위험이 확인되지 않은 상태에서는 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 총취득비용이 낮아졌다고 단정할 수 없습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등이 실제와 달라질 수 있으므로 체납 관리비와 세금 관계를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 지금 가격과 남은 임차 위험은 별개다”
이 사건의 가장 큰 반전은 박형진의 95,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 일반적인 구조라면 현재 회차에서 2,110,000원이 미배당돼 매수인 인수 문제가 생기지만, 2026.08.11. 확약으로 박형진은 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에도 동의했습니다. 따라서 박형진 부분만 놓고 보면 인수는 실질 0원입니다.
그렇다고 곧바로 안전하고 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다. 확약 밖에 별도로 기재된 ‘공사’는 대항력·우선변제권이 있는 것으로 표시되면서 보증금은 미상이고, 신건 최저가 95,000,000원은 최근12개월 평균 91,500,000원의 103.8%, 최신 거래 93,000,000원보다도 높은 수준입니다. 주된 인수 위험은 해소됐지만, 미상 임차 위험과 가격 부담이 동시에 남는 사건입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 확약의 호재만 보고 평가를 높이기 어렵습니다.
