부산지방법원 2026타경10121. 부산진구 범천동 서면동일타워스위트원룸오피스텔 5층 517호입니다. 소유자는 박정미이고, 2019.10.28 소유권이전 당시 거래가액은 75,000,000원입니다. 현재 권리관계에서 가장 중요한 날짜는 임차인 권은서의 전입·점유개시일인 2022.04.28과 말소기준권리인 서울보증보험 가압류의 2022.09.08입니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 봐야 합니다.
원칙대로라면 보증금 70,000,000원이 신건 최저가 66,000,000원보다 크기 때문에, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한 부분은 매수인이 떠안을 가능성이 있습니다. 실제 배당표도 집행비용 1,588,000원을 먼저 빼고 임차인에게 64,412,000원을 배당해 5,588,000원의 부족분을 계산합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.05.11 확약입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10121 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 857-2 서면동일타워스위트원룸오피스텔 5층 517호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 626 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 20층 건물 내 5층 517호 · 사용승인일 2004.06.18 |
| 소유자 | 박정미 · 2019.10.28 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 77,260,415원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약이 있다
현재 권리분석의 말소기준은 2022.09.08 서울보증보험 주식회사 가압류 14,084,923원입니다. 그 뒤의 압류와 2024.05.13 임차권등기, 2026.01.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 말소기준 이후라고 해서 임차인의 대항력이 후순위가 되는 것은 아닙니다. 권은서는 2022.04.28 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서 대항력을 갖고 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권은서 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 있음 전입·점유 2022.04.28 | 있음 확정일자 2022.04.11 · 배당요구 2024.05.13 | 해당 없음 |
실제 임차인은 권은서 1명입니다. 주택도시보증공사는 2026.05.11 확약에서 “양도전: 임차인 권은서”로 표시되어 있으며, 이 확약을 통해 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
② 가격 판단 — 시세 비교보다 먼저 확약 구조를 본다
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 66,000,000원입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교수치가 없어 신건 가격이 시장가격보다 높은지 낮은지는 단정하지 않습니다. 따라서 “신건이라 싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
대신 회차가 내려갈 때 권리구조가 어떻게 변하는지는 분명합니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건도 확약을 빼고 계산하면 신건에서 5,588,000원, 1회 유찰 시 18,550,400원, 2회 유찰 시 28,920,320원이 매수인 인수 계산값으로 잡힙니다. 그러나 권은서에 대한 2026.05.11 확약을 반영하면 이 금액들은 모두 매수인에게 실질 승계되지 않는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 66,000,000원 | 5,588,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 52,800,000원 | 18,550,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 42,240,000원 | 28,920,320원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,588,000원 |
| 1. 임차인 권은서 보증금 | 70,000,000원 | 64,412,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 14,084,923원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 77,260,415원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 66,000,000원 가정에서는 집행비용 1,588,000원과 임차인 배당 64,412,000원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 배당계산상 임차보증금 부족액은 5,588,000원이지만, 2026.05.11 확약에 따라 권은서 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조·철골철근콘크리트·철근콘크리트지붕 20층 건물 내 5층 517호이며 사용승인일은 2004.06.18입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전, 주차타워 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,250.1㎡이고 공시지가는 6,557,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.11 확약의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 범위 확인. 확약은 권은서 임차보증금에만 적용해 판단합니다. 실제 임차인은 권은서 1명으로 정리됩니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 예상배당 순서를 확정할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 66,000,000원으로 동일한 신건입니다. 최근 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 회차별 구조. 1회 유찰 시 52,800,000원, 2회 유찰 시 42,240,000원이며, 배당계산상 임차보증금 부족액은 각각 18,550,400원·28,920,320원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다
이 사건은 표면만 보면 보증금 70,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 66,000,000원보다 커 전형적인 인수 위험 물건처럼 보입니다. 실제 계산에서도 신건 기준 5,588,000원이 미배당됩니다. 하지만 2026.05.11 주택도시보증공사의 확약은 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구 포기·임차권등기 말소 동의를 모두 담고 있습니다. 따라서 권은서 임차보증금에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
남는 쟁점은 가격과 세금입니다. 국세·지방세 압류 4건은 실제 배당액을 바꿀 수 있으므로 당해세 여부를 확인해야 하고, 최근 실거래 비교값이 없는 상태에서는 신건 66,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
