부산지방법원 2026타경10123. 부산진구 범천동 ‘범천 에스제이파베르’ 13층 1301호, 집합건축물대장상 공동주택(아파트·도시형생활주택)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 232,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021.12.16. 수영세무서장 처분의 국 압류가 말소기준으로 잡혀 있다는 점입니다. 그런데 임차인 김태현의 전입·점유는 2019.04.30., 확정일자는 2019.04.08.로 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 선순위 대항력 구조입니다.
이번 사건은 그 위험을 뒤집는 서류가 있습니다. 주택도시보증공사로부터 2026.06.16. 제출된 확약서에는 김태현 임차인의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 들어 있습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 낙찰가가 낮아져 미배당이 생겨도 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 김태현 임차인에게만 적용되며, 현재 확인되는 실제 임차인은 김태현 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 882-24 범천 에스제이파베르 13층 1301호 · 도로명 부산광역시 부산진구 범일로 161-1 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트·도시형생활주택) · 전용 49.7438㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 권영숙 · 2017.10.30. 매매 · 거래가액 228,500,000원 · 2019.04.30. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2021.12.16. 국 압류입니다. 김태현 임차인의 전입·점유 2019.04.30.은 이보다 앞서고 확정일자도 2019.04.08.이므로 원래 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인입니다. 2023.12.13.에는 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 다만 2026.06.16. 확약으로 이 임차인에 대한 대항력과 미배당 보증금의 매수인 청구가 포기됐고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 결과적으로 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태현 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2019.04.30. | 2019.04.08. | 대항력 有 → 포기 | 우선변제 有 | 승계 0원 |
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 232,000,000원 | 0원 | 0원 | 232,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 185,600,000원 | 7,798,400원 | 0원 | 185,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 148,480,000원 | 44,398,720원 | 0원 | 148,480,000원 |
확약은 김태현 임차인에게만 적용됩니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 보며 임차보증금을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.32억은 최근 흐름보다 높다
에스제이파베르의 확인된 실거래 12건 중 전체 평균은 217,766,666원이지만, 2022년부터 2025년까지의 상대적으로 높은 거래가 함께 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 185,000,000원, 최신 거래 190,000,000원, 그리고 최근 거래가 과거 구간보다 -17.5% 낮아진 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.74㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 47.08㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 49.09㎡ | 11 | 238,000,000원 |
| 2024.09 | 47.08㎡ | 5 | 213,900,000원 |
| 2024.08 | 48.79㎡ | 18 | 198,000,000원 |
| 2023.12 | 49.09㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2023.12 | 49.59㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2023.05 | 47.08㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.05 | 49.59㎡ | 10 | 244,800,000원 |
| 2023.03 | 47.08㎡ | 18 | 238,500,000원 |
| 2023.01 | 47.08㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2022.11 | 49.74㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 185,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 232,000,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 125.4%입니다. 최신 거래 역시 190,000,000원이고, 최근 거래 추세가 -17.5%인 만큼 현재 232,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘신건 가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 김태현 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 37,952,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김태현 임차보증금 190,000,000원이 전액 우선변제되는 계산이며, 주택도시보증공사에는 37,952,000원이 배당되고 152,048,000원의 미배당이 남습니다. 그 미배당은 매수인이 인수하는 임차보증금이 아닙니다. 국 압류의 세액은 특정 금액이 확인되지 않아 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(아파트·도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 부산진구보건소 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 20층 건물 내 13층 1301호이며 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지는 994.5㎡, 공시지가는 7,246,000원/㎡입니다.
- 거래 유동성. 에스제이파베르는 112세대, 2019.03.22. 사용승인 단지이며 확인된 실거래는 12건입니다. 다만 최근 12개월 평균 185,000,000원으로 과거 거래보다 낮아진 흐름이 중요합니다.
- 관리상태. 관리비 미납으로 단수 조치 중인 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상이 김태현 임차인인지 원문으로 최종 대조해야 합니다.
- 현재 가격을 시세 할인으로 착각하지 않기. 실질취득 232,000,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 125.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 구간 대비 -17.5%인 만큼 전체 평균 217,766,666원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시 인수 계산 구분. 계산 시나리오상 인수액이 표시되더라도 김태현 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단해야 합니다.
- 관리비·단수 확인. 관리비가 미납돼 단수 조치 중이므로 관리비 체납 범위와 급수 복구 조건을 확인해야 합니다.
- 국 압류 관련 배당 확인. 2021.12.16. 국 압류가 말소기준으로 잡혀 있으므로 실제 세액과 배당관계를 매각 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 꺼졌지만, 가격 위험은 남았다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차인이 있다는 사실 자체가 아니라, 그 임차인이 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약을 제출했다는 점입니다. 김태현의 보증금은 190,000,000원이고 전입·점유는 말소기준보다 빠르지만, 확약 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 권리분석의 큰 고비는 여기서 상당 부분 해소됩니다.
다만 현재 회차의 실질취득액은 232,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 185,000,000원, 최신 거래는 190,000,000원이고 최근 거래 흐름은 -17.5%입니다. 따라서 현재 신건을 두고 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 관리비 미납으로 단수 조치까지 확인돼 현장 비용 변수도 남아 있습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 신건 가격은 보류. 이 물건의 판단 기준은 감정가가 아니라 최근 실거래와 실제 낙찰가입니다.
