부산지방법원 2026타경10124. 부산시청 북동측 인근, 시청역 이즈팰리스2차 8층 804호의 주거용으로 사용 가능한 오피스텔입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2022년부터 점유·전입한 김호훈의 임차보증금 170,000,000원입니다. 김호훈은 2022.08.19 확정일자를 받고 2022.09.27 전입·점유를 시작해, 2024.04.12 기술보증기금 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
일반적인 구조라면 낙찰가 153,000,000원에서 집행비용 2,942,000원을 제외한 150,058,000원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 19,942,000원은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김호훈)가 2026.05.11 우선변제권만 주장하고 대항력 및 미변제 잔존 보증금 청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김호훈 건의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1341-7 시청역 이즈팰리스2차 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용으로 사용 가능 · 19층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 류재현 (2015.06.05 매매 · 거래가액 149,300,000원 · 2017.02.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 / 단지 | 2017.01.20 준공 · 시청역이즈팰리스2차 · 50세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있으나 확약이 핵심
등기부상 부산은행 근저당권 121,200,000원은 2017.02.03 설정됐지만 2020.10.26 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2024.04.12 기술보증기금 가압류 88,460,177원입니다. 그 뒤의 김호훈 임차권등기, 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김호훈 | 2022.09.27 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 홍수호 | 2025.05.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 매수인 인수 없음 |
홍수호는 2025.05.02 전입으로 말소기준권리인 2024.04.12 가압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 액수는 확인되지 않았지만 매수인에게 보증금 반환의무가 승계되는 구조는 아닙니다. 배당요구는 2026.03.10 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 8,000,000원 높다
시청역이즈팰리스2차의 비교 가능한 거래는 7건입니다. 전체 평균은 153,714,285원이지만 과거 거래가 섞인 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.10의 145,000,000원 1건이고, 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세는 -6.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 56.45㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2023.10 | 57.15㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2023.04 | 57.15㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.12 | 56.45㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2022.09 | 55.59㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2022.01 | 55.59㎡ | 3 | 166,000,000원 |
| 2021.08 | 55.59㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 153,714,285원 |
감정가이자 신건 최저가인 153,000,000원은 전체 평균 153,714,285원과는 비슷해 보이지만, 최신 거래 145,000,000원과 최근 12개월 평균 145,000,000원보다 8,000,000원 높습니다. 데이터상 최저가의 최근 시세 대비 비율도 105.5%입니다. 더구나 추세가 -6.6%이므로 전체 평균 대비 99.5%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 김호훈 보증금 | 170,000,000원 | 150,058,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 88,460,177원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 김호훈 보증금 중 19,942,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. *다만 2026.05.11 확약서에서 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어, 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수 계산은 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 153,000,000원 | 19,942,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 122,400,000원 | 50,113,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,920,000원 | 74,242,560원 | 0원* |
원칙적인 대항력 임차인 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 보증금 수준으로 실질취득비용이 고정되는 함정이 생깁니다. 하지만 이 사건은 김호훈 보증금에 대해 제출된 확약 때문에 그 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않기로 했다는 점이 핵심입니다. 따라서 유찰 시 가격 하락이 실제 취득비용 하락으로 연결될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시청 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설·단독주택·관공서가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 1호선 시청역 및 1·3호선 환승역인 연산역이 있어 교통상황이 무난합니다.
- 이용. 주거용으로 사용 가능한 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 건물 중 8층 804호입니다.
- 도로·주차. 남측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하고 단지 내 기계식주차설비 등 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 50세대 규모이고 비교 가능한 거래는 7건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래가격은 145,000,000원이며 최근 거래 추세는 -6.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.11 제출된 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 대상이 김호훈 건임을 원본에서 확인해야 합니다.
- 홍수호 점유 확인. 홍수호는 대항력이 없지만 현재 점유 상태와 인도·명도 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 153,000,000원은 최근 거래 145,000,000원의 105.5%입니다. 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -6.6%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 가격을 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 확약, 투자 판단의 핵심은 가격
이 사건을 단순히 “보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 있으니 위험하다”라고 보면 중요한 후속 서류를 놓치게 됩니다. 김호훈은 분명 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이지만, 2026.05.11 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그래서 계산상 19,942,000원의 인수액은 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 153,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 145,000,000원의 105.5%이고, 최근 거래 추세도 -6.6%입니다. 전체 평균 153,714,285원과 비슷하다는 숫자보다 최근 시장이 더 중요합니다. 확약으로 권리 위험은 낮아졌지만, 가격은 아직 보수적으로 볼 구간입니다.
