부산지방법원 2026타경10125. 부산 동래구 온천동 우석쉐르빌 3층 305호 아파트입니다. 이 사건은 표면적으로는 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 주의가 필요한 구조입니다. 김민준은 2022.07.19 확정일자를 갖고 있고, 임차권등기 경정기록상 주민등록일자도 2022.07.19로 확인됩니다. 이는 현재 말소기준으로 제시된 2024.04.24 가압류보다 앞섭니다.
다만 결론을 바꾸는 후속 사실이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김민준)가 2026.08.11 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김민준 임차보증금에 관해서는 룰상 발생할 수 있는 인수액과 별개로, 확약 반영 실질 인수액을 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10125 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1464-8 우석쉐르빌 3층 305호 · 도로명 부산광역시 동래구 미남로 94 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지하1층 지상12층 건물 내 제3층 제305호 |
| 소유자 | 주식회사우석쉐르빌 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 실거래 비교면적 | 67.54㎡ · 동일 면적 매칭 |
| 단지 | 우석쉐르빌 · 50세대 · 사용승인 2018.01.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
현재 권리분석의 기준점은 2024.04.24 가압류입니다. 2018.01.26 설정됐던 온천새마을금고 근저당권 2,280,000,000원은 2018.08.20 이미 말소됐고, 한국토지주택공사의 전세금 195,000,000원 전세권도 2022.07.20 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 매각으로 소멸하는 권리의 기준은 그 뒤에 남은 2024.04.24 가압류로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차권 관계 1건
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 김민준 건물 전유부분 전부 · 주거 | 225,000,000원 | 대항력 有 주민등록일자 2022.07.19 경정 | 우선변제 有 확정일자 2022.07.19 · 배당요구 | 확약 제출 주택도시보증공사(양도전: 김민준) · 대항력·잔존청구 포기 |
등기부에는 2024.08.29 5번 임차권의 경정등기가 별도로 기록되어 있지만, 내용은 주민등록일자를 2022.07.19로 바로잡는 경정입니다. 별도의 임차인 이름·보증금이 기재된 독립 임차권이 아니므로 김민준 임차권과 별개 보증금으로 합산하지 않습니다. 또한 비고의 “주택도시보증공사(양도전: 임차인 김민준)” 역시 같은 225,000,000원 보증금 관계로 읽어야 하므로 김민준 보증금과 신청채권자 청구액을 서로 다른 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
③ 유찰 시 인수액 — 확약 전 룰과 확약 후 실질을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 238,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 190,400,000원 | 38,065,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 152,320,000원 | 75,612,480원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 김민준의 보증금 때문에 유찰될수록 미배당 보증금이 늘어 매수인이 떠안을 가능성이 생깁니다. 제공된 회차 시나리오도 1회 유찰 시 38,065,600원, 2회 유찰 시 75,612,480원의 인수액을 계산합니다. 그러나 2026.08.11 확약서는 그 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로 김민준에 관한 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
④ 시세 비교 — 최근 가격 기준으로는 신건이 비싸다
우석쉐르빌 실거래는 전체 11건 평균이 226,818,181원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 214,000,000원, 최신 거래는 2024.01 220,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -14.1% 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 67.54㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 67.54㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2023.08 | 68.57㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2023.07 | 64.72㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2023.05 | 68.57㎡ | 5 | 224,000,000원 |
| 2023.03 | 64.72㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2023.03 | 64.72㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 214,000,000원 |
신건 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 214,000,000원보다 24,000,000원 높고, 비율로는 111.2%입니다. 최신 거래 220,000,000원보다도 18,000,000원 높습니다. 최근 거래 흐름까지 -14.1%이므로 전체 평균 226,818,181원만 보고 가격 매력을 부여해서는 안 됩니다. 현재 회차는 최근 시세보다 싸지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 김민준 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 | 181,258,000원 | 8,868,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 가정에서는 매각대금 238,000,000원 중 집행비용 4,132,000원과 김민준 보증금 225,000,000원이 우선 배당되고, 가압류에 8,868,000원이 배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 해당 배당 가정상 0원이 배당됩니다. 다만 “주택도시보증공사(양도전: 임차인 김민준)”이라는 확약서 기재를 감안하면 김민준 보증금과 주택도시보증공사의 청구를 서로 다른 임차보증금 두 건으로 합산해 매수인 인수액을 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철 3호선 미남역 남동측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 미남역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상12층 건물의 제3층 제305호이며, 승강기·타워주차·난방·급배수 설비가 있습니다.
- 토지. 인접지와 평탄하게 조성된 2필 일단의 정방형 토지이며 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·중로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 3,479,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 우석쉐르빌은 50세대이며 실거래 표본 11건의 가격 범위는 195,000,000원~260,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -14.1% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.08.11 확약서에 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2024.08.29 경정등기는 주민등록일자 2022.07.19를 기재한 같은 김민준 임차권의 경정이므로 별도 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 214,000,000원의 111.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -14.1%이므로 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
- 유찰 시 계산. 확약을 무시한 단순 룰상 인수액은 1회 유찰 38,065,600원, 2회 유찰 75,612,480원이지만, 해당 임차인에 대한 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 권리 원본 확인. 가압류·압류·임차권·확약서와 매각물건명세서의 최종 기재를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 김민준 보증금 225,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이지만 2026.08.11 확약서로 매수인에 대한 잔존 청구와 임차권등기 유지 위험이 실질적으로 해소돼 인수액은 0원입니다. 둘째, 그렇다고 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다.
최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 214,000,000원의 111.2%, 최신 거래 220,000,000원보다 18,000,000원 높습니다. 최근 가격 추세도 -14.1%입니다. 따라서 이 물건은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 가격은 보류가 맞습니다. 현재 회차에서의 실질취득 238,000,000원은 최근 시세보다 높은 구간이며, 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
