부산지방법원 2026타경10126. 부산 동래구 안락동 제이에스레그노1차 12층 1201호, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이에스산업개발이고, 2026.01.29. 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 물건의 핵심은 일반 가압류가 아니라, 그보다 앞선 조승준의 주택임차권과 이후 제출된 대항력 포기·잔존채권 포기·말소 동의 확약서입니다.
조승준은 2020.06.18. 전입·점유를 시작했고, 2020.06.03. 확정일자를 갖췄습니다. 임차보증금은 최초 220,000,000원에서 2022.05.16. 11,000,000원이 증액되어 총 231,000,000원이며, 2024.06.21. 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 따라서 원래 구조만 보면 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인으로 봐야 합니다. 그러나 이 사건에서는 확약이 그 인수 위험을 제거하는 결정적 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 436-16 제이에스레그노1차 12층1201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 안연로110번길 53 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지상13층 건물 중 12층 1201호 |
| 소유자 | 주식회사제이에스산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2024.10.23. 접수된 오케이저축은행 가압류 700,000,000원입니다. 그보다 앞서 2024.06.21. 조승준의 주택임차권등기가 존재하고, 전입일은 2020.06.18., 확정일자는 2020.06.03.이므로 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 이후 미라클제이비 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조승준 | 231,000,000원 | 2020.06.18 / 2020.06.03 | 있음 → 포기 확약 | 행사 | 실질 0원* |
조승준의 임차권은 건물 전유부분 전부에 미치며 배당요구가 확인됩니다. 보증기관 명의의 별도 임차인을 하나 더 합산할 구조가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 이 사건의 확약은 바로 이 조승준 보증금에 관한 것이므로, 해당 임차보증금은 매수인에게 승계되는 금액으로 계산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,664,000원 |
| 1. 임차인 조승준 보증금 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 700,000,000원 | 40,336,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 미라클제이비 | 1,105,797,625원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 231,000,000원은 전액 배당되고, 일반 채권자 전체 청구액 중 미배당은 2,266,461,625원입니다. 소유자 교부액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금 인수는 확약으로 제거
| 회차 | 매각가 | 원래 계산 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 276,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,800,000원 | 14,091,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,640,000원 | 57,632,960원 | 0원* |
대항력 인수형은 통상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 이 사건도 확약이 없었다면 1회·2회 유찰 때 각각 14,091,200원, 57,632,960원의 승계가 계산됩니다. 하지만 제출된 확약이 조승준 보증금에 대한 대항력과 잔존 반환청구권을 제거하므로, 확약을 전제로 한 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 지상13층 건물 중 제12층 제1201호입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 안락동 동해선 안락역 북측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 동해선 안락역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 7~8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 54m), 상대보호구역이며 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 2,021,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 이후 실제 임차권등기 말소가 확약 내용대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 276,000,000원 자체의 시세 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 주거용 아파트와 달리 오피스텔은 수요층과 금융조건이 다를 수 있으므로 임대·매매 수요를 따로 점검해야 합니다.
- 기계식주차 확인. 기계식주차설비의 이용 가능 여부와 관리 상태를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 이 사건은 확약이 판을 바꾼다”
이 물건은 등기만 보면 선순위 임차권 때문에 경계해야 하는 유형입니다. 조승준의 전입과 확정일자는 말소기준보다 앞서고 보증금도 231,000,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.16. 확약은 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 모두 담고 있습니다. 그래서 권리분석의 결론은 “확약 전제 시 매수인 인수 0원*”입니다.
다만 가격은 별도 문제입니다. 최근 실거래가 자료가 없어 276,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격 메리트는 아직 증명되지 않은 신건 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
