부산지방법원 2026타경10127. 부산 동래구 낙민동 ‘아델리아’ 5층 502호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사선인산업개발이고, 2020.03.02 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2021.06.04 신탁등기가 말소되어 소유권이 다시 주식회사선인산업개발로 귀속됐습니다. 이후 박병철이 2021.04.20 확정일자를 받고 2021.06.07 전입·점유를 시작했으며, 2024.07.11 임차보증금 270,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 이 임차권입니다. 박병철은 전입과 점유가 말소기준인 2026.01.27 강제경매개시결정보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 원칙만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 2026.06.16, 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박병철 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10127 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 낙민동 294-22 아델리아 5층502호 · 부산광역시 동래구 충렬대로238번가길 49-5 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 2020.02.03 · 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사선인산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 ‘확약’으로 해소
말소기준은 2026.01.27 강제경매개시결정입니다. 박병철의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로 원칙상 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 2026.06.16 제출된 확약에 따라 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한 상태이므로 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박병철 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.07 | 270,000,000원 | 2021.04.20 | 2024.07.11 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약상 인수 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 30,216,000원, 2회 유찰 시 78,332,800원으로 계산되어 있습니다. 본 분석은 2026.06.16 확약을 반영해 박병철 임차권의 실질 인수를 0원으로 판단합니다. 실제 임차인은 박병철 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 88.7%지만 거래 표본은 1건
아델리아는 총 28세대, 준공일은 2020.02.03입니다. 비교 면적은 83.76㎡이고, 확인된 실거래는 2021.09 3층 344,000,000원 1건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균, 최신 거래가 모두 344,000,000원으로 제시되어 있으며, 현재 최저가 305,000,000원은 해당 기준의 88.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 83.76㎡ | 3 | 344,000,000원 |
| 평균 | 83.76㎡ | 1건 | 344,000,000원 |
수치만 보면 감정가·최저가·실질취득 305,000,000원이 실거래 평균·최신 거래 344,000,000원의 88.7% 수준입니다. 다만 거래 표본이 2021.09의 단 1건이므로 이를 그대로 현재 시세라고 보고 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하기에는 근거가 제한적입니다. 이 사건은 권리확약보다 오히려 현재 가격을 뒷받침할 최신 실거래 표본의 부족을 더 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 임차인 박병철 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 29,930,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 5,070,000원, 박병철 보증금 우선변제 270,000,000원, 주택도시보증공사 29,930,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 미배당은 240,070,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 2020.02.03 준공된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물 내 5층 502호입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 낙민동 ‘낙민초등학교’ 서측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·단독주택·학교시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도4호선 수안역이 있습니다.
- 도로·설비. 남서측으로 약 6미터 포장도로에 접하며, 승강기·소방·기계식 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 2,292,000원/㎡이며 방화지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 28세대이며 확인된 실거래는 1건, 경매 통계상 평균 유찰 2.3회·매각률 16.67%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.16 확약의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 박병철 임차권 말소 절차. 확약상 실질 인수는 0원*으로 보지만, 임차권등기 자체가 현재 이미 말소된 것은 아니므로 말소 동의와 후속 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 보수적 설정. 305,000,000원은 실거래 기준 88.7%이나 실거래가 2021.09 1건뿐이므로 최신 시세를 충분히 대변하는 자료로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰·환금성 점검. 평균 유찰 2.3회, 매각률 16.67%, 총 28세대라는 지표를 감안해 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 박병철 보증금 270,000,000원이 우선변제되고 주택도시보증공사에 29,930,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건은 표면만 보면 대항력 있는 270,000,000원 임차권 때문에 복잡한 물건입니다. 박병철은 2021.06.07 전입·점유했고 2021.04.20 확정일자를 갖췄으며, 2024.07.11 임차권등기도 마쳤기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.16 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해, 박병철 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
남는 판단은 가격과 환금성입니다. 현재 실질취득 305,000,000원은 확인된 실거래 344,000,000원의 88.7%이지만, 그 실거래가 2021.09 단 1건이라는 점이 중요합니다. 평균 유찰 2.3회, 매각률 16.67%, 총 28세대라는 지표까지 함께 보면 권리는 확약으로 정리됐지만 가격 메리트까지 확정적으로 말할 수 있는 사건은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 확약서 효력의 원본 확인과, 305,000,000원이 현재 시장에서 실제로 경쟁력 있는지에 대한 보수적 검증입니다.
