창원지방법원 2025타경887. 경상남도 사천시 곤양면 성내리 171-5에 있는 근린시설과 토지의 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 이기석이며, 2018년 5월 사천새마을금고의 근저당권이 설정되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 경남신용보증재단의 가압류가 등재되었습니다. 권리의 중심은 사천새마을금고 근저당권이며, 매각으로 소멸하는 권리와 별개로 실제 이용상태 및 매각 범위를 확인하는 것이 중요합니다.
현재 최저매각가는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 주거용 아파트와 달리 근린시설·토지는 이용 형태, 임대 여부, 토지 경계 및 건물의 실제 사용 가능성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 특히 매각물건명세서에는 제시외 건물의 매각 포함과 일부 타지상 소재, 토지 일부의 도로 이용이 기재되어 있습니다. 따라서 낮은 최저가만 보고 입찰 여부를 결정하기보다 해당 사항을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 곤양면 성내리 171-5 도로명주소: 경상남도 사천시 곤양면 곤양로 139 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 현황 | 토지면적 155㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 이용상태 | 점포(일부 방 등)로 이용 중인 것으로 감정평가서에 기재 |
| 소유자 | 이기석 |
| 감정가 / 최저가 | 209,416,000원 / 50,281,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 말소기준권리 | 2018.05.21. 을구 1번 근저당권 · 사천새마을금고 · 채권최고액 117,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 사천새마을금고 / 90,907,930원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당권을 기준으로 확인
2018년 5월 21일 설정된 사천새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 8월 18일 임의경매개시결정이 등재되었고, 2025년 9월 22일에는 경남신용보증재단의 가압류가 등재되었습니다. 제공된 권리 내역상 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 가격·환금성 — 최저가가 낮다고 시세보다 싼 것은 아니다
현재 최저매각가 50,281,000원은 감정가 209,416,000원의 약 24.01%입니다. 4회 유찰을 거쳐 가격이 낮아진 것은 분명하지만, 근린시설과 토지를 함께 매각하는 물건은 용도·면적·접근성·건물 상태·임대 현황에 따라 비교 가능한 거래가격이 달라집니다.
동일한 용도와 입지의 거래가격을 직접 비교하지 않은 상태에서는 최저가가 시장가치보다 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가 대비 낮은 비율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 주변 근린시설·토지 거래사례와 현장 이용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,281,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,305,058원 | — |
| 근저당권 · 사천새마을금고 | 117,000,000원 | 48,975,942원 | 68,024,058원 |
| 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,301,994원 | 0원 | 30,301,994원 |
| 채권자 합계 | 147,301,994원 | 48,975,942원 | 98,326,052원 |
| 소유자 교부 잔여 | — | 0원 | — |
위 표는 현재 최저매각가 50,281,000원을 가정한 배당 추산입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.6% 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 절차상 비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당 추정액은 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다.
④ 입지·물건 상태·환금성 메모
- 입지. 사천시 곤양면 성내리 소재 곤양면행정복지센터 북측 인근입니다. 주변은 농가주택·상가·전답 등이 혼재하며, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가서상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 155㎡, 제1종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형·소로한면입니다. 토지 일부가 도로로 이용 중인 점을 감안해 평가된 것으로 기재되어 있으므로 실제 경계와 도로 이용 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ이 일괄매각에 포함됩니다. 다만 제시외 건물 중 ㄴ은 일부가 타지상에 소재하므로 위치·경계·이용관계 및 매각 범위를 원본 감정서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 구조. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로 기재되어 있고, 사용승인일은 2018.05.11입니다. 공부상 지붕은 슬래브지붕이나 현황은 슬래브 위 기와형 강판지붕으로 기재되어 있어 현황을 확인해야 합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 이용·수선·변경 계획이 있다면 관련 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설과 토지의 일괄매각으로, 거래가격과 수요는 실제 이용 가능성 및 점유·임대 상태에 영향을 받을 수 있습니다. 비교 거래사례와 임대수익 가능성을 확인하기 전에는 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 토지·건물·제시외 건물 ㄱ·ㄴ이 실제로 어디까지 매각에 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서를 대조하세요.
- 타지상 소재. 제시외 건물 ㄴ 일부가 타지상에 소재하는 것으로 기재되어 있으므로 경계와 사용권원, 해당 부분의 이용관계를 확인하세요.
- 도로 이용. 토지 일부가 도로로 이용 중입니다. 현황 도로 범위와 토지 경계를 현장에서 확인하고, 토지의 실제 사용 가능성을 검토하세요.
- 임대차·점유. 임대관계는 미상입니다. 임차인이나 점유자가 없다고 단정하지 말고 현황조사서·매각물건명세서·전입 관련 자료와 현장 점유를 확인하세요.
- 건물 현황. 공부상 지붕과 현황 지붕이 다르게 기재되어 있습니다. 실제 건물 상태와 수선 필요 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가가 감정가의 약 24.01%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 비교 가능한 주변 거래사례와 토지·건물의 실제 이용 가능성을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 추정액은 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 인수 여부와 범위는 권리관계 및 매각물건명세서를 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·감정평가서·매각물건명세서·현황조사서 및 관련 토지 자료를 확인하고, 필요하면 법률·감정평가 전문가의 검토를 받으세요.
맺으며 — “최저가가 낮다”와 “시세보다 싸다”는 다르다
이 물건은 4회 유찰을 거쳐 최저매각가 50,281,000원까지 내려왔습니다. 배당 추산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있지만, 임대관계가 미상이고 토지 일부의 도로 이용, 제시외 건물의 타지상 소재 및 지붕 현황 차이 등 확인할 사항이 남아 있습니다.
따라서 현재 가격만으로 저평가를 단정하기보다 일괄매각 범위와 경계, 점유관계, 실제 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 비교 거래사례를 통해 가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 안전합니다. 권리·현장 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.
