창원지방법원 2025타경887. 사천시 곤양면 성내리 171-5의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 155.0㎡, 지목은 대이고, 건물은 철근콘크리트조 단층으로 현황상 점포(일부 방 등)로 이용되고 있습니다. 소유자는 이기석이며, 2018.05.21. 사천새마을금고가 채권최고액 117,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이고 이후의 임의경매개시결정과 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 209,416,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 71,830,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건에는 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 근린시설·토지라는 용도, 제시외 건물, 일부 도로 이용, 임대관계 미상이라는 변수를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경887 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 곤양면 성내리 171-5 · 경상남도 사천시 곤양면 곤양로 139 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 토지 | 155.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 단층 · 점포(일부 방 등) 이용 · 사용승인일 2018.05.11 |
| 소유자 | 이기석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 209,416,000원 / 71,830,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사천새마을금고 / 90,907,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.05.21. 사천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 117,000,000원이며, 공동담보로 성내리 171-5 토지가 기재되어 있습니다. 이후 2025.08.18. 임의경매개시결정과 2025.09.22. 경남신용보증재단 가압류 30,301,994원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 71,830,000원으로 감정가 209,416,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 50,281,000원, 5회 유찰 시 35,196,700원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 71,830,000원 | 70,137,060원 | 77,164,934원 |
| 4회 유찰 시 | 50,281,000원 | 48,975,942원 | 98,326,052원 |
| 5회 유찰 시 | 35,196,700원 | 34,163,159원 | 113,138,835원 |
가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 확대됩니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어, 현재 71,830,000원이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 34.3% = 싸다”라는 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,692,940원 |
| 1. 근저당 · 사천새마을금고 | 117,000,000원 | 70,137,060원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,301,994원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 147,301,994원 중 채권자 예상배당은 70,137,060원, 미배당액은 77,164,934원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 일괄매각·제시외 건물 — 현장확인이 핵심
건물은 공부상 ‘슬래브지붕’으로 되어 있으나 현황은 슬래브 위 기와형 강판지붕입니다. 감정요항표의 공부와의 차이 항목은 ‘없음’으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 제시외 건물의 실제 위치와 타지상 부분의 경계, 도로 이용 부분을 현장에서 직접 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 곤양면 성내리 소재 곤양면행정복지센터 북측 인근이며, 주위는 농가주택·상가·전답 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 현황상 점포로 이용되고 일부 방 등이 포함되어 있습니다.
- 토지. 155.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·소로한면이며 토지이용상황은 주거기타입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 191,200원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 34.3%라는 수치만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 경계 확인. 매각 포함 제시외 건물 중 ‘ㄴ’ 일부가 타지상에 소재하므로 실제 경계를 확인하세요.
- 도로 이용 부분 확인. 토지 일부가 도로로 이용되고 있으므로 사용 범위와 현황을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물이 함께 매각되는 범위를 원본과 현장에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 현황 확인
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.21. 사천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 근린시설 + 토지이고 이미 3회 유찰됐습니다. 임대관계 미상, 제시외 건물 일부의 타지상 소재, 토지 일부의 도로 이용도 확인해야 합니다.
현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 비교자료가 없는 이상 그것만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리의 말소 구조보다 현황·점유·경계·실제 시장가격 검증이 더 중요한 사건으로 보는 편이 적절합니다.
