부산지방법원 2026타경10130. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 8층 B-807호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 2019.04.24 소유권보존 후 2019.10.08 주식회사우리은행의 채권최고액 92,400,000원 근저당이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임차권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 중요한 쟁점은 가격의 시점입니다. 전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 최근 거래는 과거 고가 거래와 상당한 차이가 있습니다. 최신 거래는 2026.06 135,000,000원, 최근 12개월 평균도 135,000,000원이고, 최근과 이전 거래의 추세는 -34.4%입니다. 따라서 전체 평균 195,714,285원만 놓고 160,000,000원을 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10130 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 8층 비-807호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 28.1317㎡ · 지하3층 지상19층 건물 내 8층 B-807호 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 비고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 명지농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.10.08 주식회사우리은행 근저당입니다. 이후 2024.07.12 권효경의 주택임차권, 2024.12.02 부산진구 압류, 2026.01.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.07.27 국의 압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 권효경 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권효경 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.02.03 / 2022.01.06 | 없음 | 별도 확정 없음 | 해당 없음 |
임대차계약일은 2022.01.06, 주민등록 및 점유개시일은 2022.02.03, 확정일자는 2022.01.06이며 보증금은 60,000,000원입니다. 그러나 전입일이 말소기준권리인 2019.10.08 우리은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차보증금 때문에 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 배당 시나리오상 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 135,000,000원
대동레미안센트럴시티 실거래 7건은 135,000,000원에서 220,000,000원까지 분포하고, 전체 평균은 195,714,285원입니다. 하지만 최근 가격을 우선하면 결론이 달라집니다. 최신 거래는 2026.06 · 32.25㎡ · 13층 · 135,000,000원이며, 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
대상면적은 28.1317㎡이고 실거래 표본은 32.25㎡로 면적이 일치하지 않으므로, 위 거래가는 동일 물건의 직접 비교값이 아니라 단지 내 참고 시세로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,560,000원 |
현재 회차에서는 우리은행 92,400,000원과 주택도시보증공사 60,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 4,560,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 160,000,000원 | 152,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 26,992,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 52,233,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 128,000,000원은 최신 거래 135,000,000원보다 낮아지지만, 실제 호실의 면적이 실거래 표본과 일치하지 않는 점은 그대로 남습니다. 2회 유찰 시 매각가는 102,400,000원까지 내려갑니다. 중요한 점은 채권자의 미배당이 커져도 그 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 구조는 아니라는 것입니다. 제시된 모든 회차에서 매수인 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하3층·지상19층이며 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 속합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 사용승인일은 2019.04.05입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 5.56%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 160,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 118.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -34.4%인 만큼 과거 220,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 면적 차이 확인. 대상면적은 28.1317㎡, 실거래 표본은 32.25㎡로 직접 비교 대상이 아닙니다.
- 임차권 원본 대조. 권효경의 전입·점유개시는 2022.02.03이고 말소기준은 2019.10.08이어서 대항력 없음으로 정리되지만, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.05.18 기재된 민간임대주택 관련 내용을 원문으로 확인하세요.
- 호칭 확인. 공부상 ‘비’가 현칭 ‘102동’이라는 비고가 있으므로 현장 호수 표시와 공부를 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 핵심은 분명합니다. 권효경의 임차권은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 때문에 60,000,000원을 추가로 떠안는 구조가 아닙니다.
반면 신건 가격 160,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 135,000,000원보다 높고, 최근 가격 추세도 -34.4%입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 195,714,285원만 보면 할인처럼 보이지만, 최근 시점을 기준으로는 그렇게 평가할 수 없습니다. 게다가 대상 호실 28.1317㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않습니다. 권리상 인수는 0원, 신건 가격은 보류. 이 사건은 유찰에 따른 가격 변화와 실제 호실의 면적·상태를 함께 확인하는 접근이 맞습니다.
