부산지방법원 2026타경10131. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 대동레미안센트럴시티 9층 비-909호입니다. 공부상 동 표시는 ‘비’이고 현칭은 ‘102동’입니다. 등기상 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 말소기준은 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권, 채권최고액 96,000,000원입니다. 이보다 앞선 명지농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차권자 오현우는 보증금 60,000,000원, 임대차계약일 2022.01.20., 전입·점유개시 2022.02.18., 확정일자 2022.01.20.로 등기돼 있습니다. 그러나 전입일이 말소기준 2019.10.08.보다 늦어 대항력이 없고, 배당요구도 되어 있어 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 9층 비-909호 |
| 현칭 | 공부상 ‘비’ · 현칭 ‘102동’ |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 대상면적 | 29.848㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 금전 인수 0원
2019.10.08. 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 오현우 임차권, 부산진구 압류, 강제경매개시결정, 국 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등록된 임차권 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오현우 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 전입 2022.02.18 · 확정 2022.01.20 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
오현우의 전입신고는 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 배당요구가 접수돼 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 기재된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최신 거래가 중요하다
대동레미안센트럴시티의 확인된 거래는 7건입니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만, 2023~2024년의 200,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근 거래인 2026.06 거래가는 135,000,000원이며 최근 12개월 평균도 같은 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
현재 최저가 167,000,000원은 전체 평균의 85.3%에 불과해 겉으로는 할인처럼 보입니다. 그러나 최신성과 하락 추세를 반영하면 해석이 완전히 달라집니다. 최근 거래 135,000,000원보다 32,000,000원 높고, 최근 시세 대비 123.7%입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 34.4% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 195,714,285원을 근거로 신건을 ‘저렴하다’고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,862,000원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권 156,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 7,862,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 25,070,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 51,416,320원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 133,600,000원으로 최근 거래 135,000,000원과 가까워집니다. 현재 신건 167,000,000원과 달리 최근 시세와의 괴리가 크게 줄어드는 구간입니다. 2회 유찰 시에는 106,880,000원입니다. 다만 유찰 횟수가 늘어날수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 단독·공동주택, 상업업무시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선·2호선 서면역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 9층이며 급배수·위생·화재경보·소화전·승강기·기계식주차·공동현관기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 북측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 1,994.2㎡, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 2026.06 최신 거래 135,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래 대비 34.4% 낮습니다. 과거 200,000,000원대 거래를 현재 시세처럼 적용하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 현재 167,000,000원은 최근 거래의 123.7%입니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 임차권 확인. 오현우는 대항력이 없고 배당요구가 되어 있으나, 임차권등기·매각물건명세서 원본의 최종 기재를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18. 등기의 현재 효력과 경매 매각 후 처리 여부를 원본 기준으로 확인하세요.
- 공부상 동 표시. 공부상 ‘비’, 현칭 ‘102동’이라는 점을 현장과 집합건축물대장 등에서 맞춰 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 관리비 체납 여부를 별도로 점검하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 오현우 임차권은 후순위라 대항력이 없으며 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 현재 신건 최저가 167,000,000원은 최신 거래 135,000,000원보다 23.7% 높고, 최근 시장은 이전 거래군보다 34.4% 하락했습니다. 전체 평균 195,714,285원만 보면 할인처럼 보이지만 최신 거래를 기준으로 보면 정반대입니다. 권리상 안전성은 확보됐지만, 신건에서 가격 메리트는 부족한 오피스텔로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
