57,489,000원
창원지방법원 2025타경888. 사천시 곤양면 맥사리 일대 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물의 이용상태는 단독주택 용도이고, 2016.04.29 사용승인을 받은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 말소기준권리는 2016.05.13 사천새마을금고 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리관계를 단순한 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 임차인 임지연은 보증금 30,000,000원, 월차임 400,000원으로 확인되고 배당요구도 2025.11.12 접수했지만, 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 우선변제 미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경888 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 곤양면 맥사리 209-4, 209-5, 210-1 · 경상남도 사천시 곤양면 맥사3길 12-33 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 용도 |
| 토지 | 490.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 2016.04.29 사용승인 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 이기석 |
| 감정가 / 최저가 | 167,605,500원 / 57,489,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사천새마을금고 / 108,211,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차권은 별도 확인
말소기준권리는 2016.05.13 사천새마을금고 근저당권입니다. 근저당 설정 당시 채권최고액은 114,000,000원이며, 이후 2019.07.26 126,000,000원 변경등기는 등기부상 이미 말소됐고 2020.12.18에는 채권최고액 146,000,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 2025.08.22 임의경매개시결정과 2025.09.22 경남신용보증재단 가압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임지연 | 30,000,000원 | 400,000원 | 2025.11.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 3회 유찰
현재 최저매각가는 57,489,000원으로 감정가 167,605,500원 대비 현재 회차 표기상 34% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐고, 추가 유찰 시에는 40,242,300원, 그 다음 회차는 28,169,610원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 동일하거나 유사한 물건의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 곤양면 농촌지대의 단독주택 용도 물건이고 이미 3회 유찰된 점은 환금성과 시장 수요를 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,489,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,434,802원 |
| 2. 근저당 · 사천새마을금고 | 114,000,000원 | 56,054,198원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,301,994원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구 144,301,994원 중 56,054,198원이 배당되고 88,247,796원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 임지연의 대항력·우선변제 여부도 확정되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 곤양면 맥사리, 곤양어르신학교에서 남동측 직선거리 약300미터 지점에 위치하며, 부근은 농경지·임야·농가 등이 형성된 면소재지 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 남측으로 지방도 곤북로와 접해 차량 접근이 가능하며, 관내버스정류소 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 490.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 67,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 접도구역에 저촉됩니다. 도로구역과도 접합니다.
- 건물. 2016.04.29 사용승인을 받은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며, 외벽은 비닐페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시창호 등으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 임지연의 전입신고일이 말소기준권리 2016.05.13보다 빠른지 늦은지가 대항력 판정의 핵심입니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구는 2025.11.12 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물 ‘ㄱ~ㄷ’, 석축·방부목 난간 울타리 등의 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 접도구역 저촉 확인. 목록1 토지 일부가 접도구역에 저촉되므로 이용 제한과 향후 가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 현장조사. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다. 인근 토지·단독주택의 실제 거래사례 확인이 필요합니다.
맺으며 — “많이 떨어졌다”보다 먼저 볼 것은 임차권
이 사건의 현재 최저가는 57,489,000원으로 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세가 없어 이 가격을 곧바로 저가라고 평가할 수는 없습니다. 등기상으로는 사천새마을금고 근저당 이후 권리가 소멸하는 구조가 비교적 명확하지만, 임차인 임지연의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부가 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 “3회 유찰이라 싸다”보다 “임차권을 먼저 확정해야 가격을 평가할 수 있다”가 더 정확한 결론입니다. 배당표의 인수 0원은 참고할 수 있지만, 임차인의 전입·확정일자와 실제 시세를 확인하기 전에는 최종 인수액과 입찰가를 확정적으로 판단하기 어렵습니다.
