부산지방법원 2026타경10132. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 19층 비-1910호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 말소기준권리는 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 김미연의 임대차는 2021년에 시작돼 전입일 2021.10.01.이 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 단지 전체 거래 평균은 195,714,285원이지만, 그 숫자에는 2023~2024년의 200,000,000원~220,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 반면 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원, 최근 12개월 평균도 동일한 135,000,000원이고 최근 대비 과거 가격 추세는 -34.4%입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 123.7%이므로, 전체 평균 대비 85.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 19층 비-1910호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 비교대상 면적 29.6274㎡ · 19층 비-1910호 |
| 현칭 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ · 현칭 102동 1910호 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 매수인 인수는 0원
말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당입니다. 그보다 앞선 해운대농업협동조합 근저당 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 김미연의 임차권등기도 2024.07.08. 접수된 후순위 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미연 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2021.10.01 / 2021.09.10 | 대항력 없음 | 말소기준 후순위 | 승계 아님 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 1.35억, 신건은 1.67억
대동레미안센트럴시티 비교거래 7건입니다. 과거 거래에는 200,000,000원~220,000,000원대가 다수 포함돼 있지만, 가장 최근인 2026.06. 거래는 135,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 거래는 이 1건이며 평균도 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저가 167,000,000원은 전체 평균 195,714,285원의 85.3%입니다. 그러나 이 숫자는 과거 고가 거래의 영향을 크게 받습니다. 가격 판단에 우선해야 할 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원이고, 현재 최저가는 그 가격의 123.7%입니다. 게다가 최근 대 과거 가격 추세가 -34.4%이므로, 이 신건을 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 0원 | 167,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 0원 | 133,600,000원 | 25,070,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 0원 | 106,880,000원 | 51,416,320원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 유찰될수록 매수인의 실질취득액도 그대로 내려갑니다. 현재 신건 167,000,000원은 최근 시세 135,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오는 133,600,000원입니다. 따라서 가격 판단의 분기점은 현재 신건이 아니라 유찰 이후 회차에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,862,000원 |
제공된 배당 시나리오상 현재 회차에서는 채권총액 156,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 7,862,000원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 19층이며 본건은 19층 비-1910호입니다.
- 입지. 서면교차로 북서측 직선거리 약 400m 지점으로, 주변은 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 대중교통사정은 편리한 편입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 화재탐지, 소화전, 주차타워, 공동현관 관리기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 단지는 144세대, 사용승인일은 2019.04.05.입니다. 비교거래는 7건이고 최근 12개월 거래는 1건, 최신 거래는 135,000,000원입니다.
- 경매 지표. 단지 경매 평균 유찰횟수는 1.0회, 매각률은 5.56%입니다. 현재 물건은 신건 0회 유찰입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -34.4%입니다. 현재 최저가가 최근 시세의 123.7%라는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 임차인 명도 확인. 김미연은 대항력 없는 후순위 임차인이지만 임차권등기가 존재합니다. 현재 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 원문 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 현재 효력 상태를 입찰 전 등기사항전부증명서 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 현칭 확인. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’이므로 현장에서는 102동 1910호와의 동일성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 신건 가격은 최근 시장보다 높다”
이 물건은 임차인 1명이 있지만 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 그러나 가격은 그렇지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 135,000,000원인데 현재 실질취득은 167,000,000원, 즉 최근 시세의 123.7%입니다. 최근 가격 추세 역시 -34.4%입니다. 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균 195,714,285원만 보면 할인처럼 보이지만, 현재 시장 기준으로는 신건 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 133,600,000원으로 내려가는 만큼, 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 어느 회차에서 가격이 최근 시세와 맞아지느냐입니다.
