부산지방법원 2026타경10133. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 15층 비-1507호 오피스텔입니다. 본건의 말소기준권리는 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권 93,600,000원입니다. 그보다 앞선 명지농업협동조합 근저당권 3,600,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 이후의 압류·경매개시결정과 박유빈의 임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
임차권자 박유빈은 보증금 60,000,000원, 확정일자 2022.08.19., 점유개시 2022.08.22., 주민등록 2022.08.23.으로 확인됩니다. 전입신고가 말소기준권리인 2019.10.08.보다 늦으므로 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 보증금을 낙찰자가 떠안아 실질취득가가 올라가는 대항력 인수형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10133 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 15층 비-1507호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 19층 건물 중 15층 |
| 전용면적 | 28.1317㎡ |
| 동 표시 | 공부상 ‘비’ · 현칭 ‘102동’ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
최초 명지농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 93,600,000원입니다. 2024.12.02. 부산진구 압류, 2025.03.13. 국 압류, 2026.01.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 60,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박유빈 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.08.23 / 2022.08.19 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 0원 |
박유빈의 임차권등기는 2024.07.15. 등기됐고 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 주민등록일자 2022.08.23.은 말소기준권리 2019.10.08.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차권 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 예상배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 모든 회차에서 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 135,000,000원, 현재 최저가 119.3%
대동레미안센트럴시티의 제시된 거래 자료는 7건이며 전체 평균은 195,714,285원입니다. 그러나 과거 200,000,000원대 거래가 포함돼 있고 최근 추세가 -34.4%이므로, 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원 대비 119.3%입니다. 최신 거래도 2026.06. 135,000,000원으로 동일합니다. 따라서 전체 평균 195,714,285원만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 거래 기준으로는 현재 가격이 오히려 높습니다. 최근 추세가 -34.4%라는 점까지 감안하면 신건 가격에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,346,000원 |
현재 회차 161,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 153,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 4,346,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 161,000,000원 | 153,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 27,403,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 52,802,560원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당은 발생하지만, 데이터상 그 부족분이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰 시 가격 하락이 곧 실질취득비용 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 서면역 북서측 인근으로, 주변은 도로변 상가지대이며 백화점·상업 및 업무시설·주상복합건물·아파트·오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 서면역이 있어 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 15층이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·기계식주차·공동현관문·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구 관련 사항이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,994.2㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 가로장방, 중로각지이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티는 144세대, 2019.04.05. 준공입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 ‘비’동은 현지에서 ‘102동’으로 불립니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원과 최근 추세 -34.4%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 전용 28.1317㎡와 거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않으므로 실제 동일 면적·유사 호수 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 박유빈의 보증금 60,000,000원, 전입 2022.08.23., 확정일자 2022.08.19., 임차권등기 2024.07.15. 및 배당요구 내용을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘비’동과 현칭 ‘102동’이 동일한 본건임을 현장과 공부에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 신건 가격을 정당화하면 안 된다
이 사건의 금전상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 박유빈의 임차권은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 때문에 낙찰가 외에 60,000,000원을 추가 부담하는 구조는 아닙니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 135,000,000원의 119.3%이고, 최근 거래 추세도 -34.4%입니다. 거래 표본 전용면적이 본건과 일치하지 않는다는 한계까지 있어 신건에서 가격 메리트를 적극적으로 인정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 현재 회차 가격을 어디까지 받아들일 것인지입니다.
