창원지방법원 2025타경893. 경상남도 산청군 시천면 사리 312-2, 도로명 남명로 368-10 소재의 연립/다세대 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 구조입니다. 현재 소유자는 양대석이며, 2020.08.08. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2020.10.13. 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 기준점은 2016.06.22. 설정된 산청군농업협동조합 근저당권 144,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 같은 조합의 10,000,000원 근저당과 메리츠캐피탈·우리금융캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가정 149,196,000원에서 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경893 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 시천면 사리 312-2 · 경상남도 산청군 시천면 남명로 368-10 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 · 외벽 목재·사이딩·벽돌치장 등 · 샷시창호 |
| 소유자 | 양대석 · 2020.08.08. 협의분할에 의한 상속 · 2020.10.13. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 304,481,400원 / 149,196,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산청군농업협동조합 / 92,720,149원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 · 신고된 임차인 내역 0명 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2016.06.22. 산청군농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채무자는 이갑순이었고, 2020.12.17. 계약인수에 따라 채무자가 양대석으로 변경됐습니다. 이후 2023.12.01. 같은 조합의 10,000,000원 근저당이 추가됐고, 2024년 메리츠캐피탈·우리금융캐피탈 가압류와 2025.08.28. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 해석 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 감정가 304,481,400원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 149,196,000원, 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 104,437,200원(감정가 34%), 4회 유찰 시 73,106,040원(감정가 24%)입니다.
다만 감정가 대비 낙폭은 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 특히 이 물건은 주택과 토지를 일괄매각하고, 제시외 건물과 다락 형태 구조, 농지 관련 제출요건까지 함께 검토해야 하므로 단순히 “감정가의 절반”이라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 149,196,000원 | 146,307,256원 | 39,158,276원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,437,200원 | 102,175,079원 | 83,290,453원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 73,106,040원 | 71,390,131원 | 114,075,401원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 149,196,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,888,744원 |
| 1. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 산청군농업협동조합 | 10,000,000원 | 2,307,256원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 11,147,246원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 20,318,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 185,465,532원, 채권자 예상배당은 146,307,256원, 미배당은 39,158,276원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 매각조건 — 이 물건의 실질 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물을 따로 사는 구조가 아니라 일괄매각 조건입니다.
- 제시외 건물 포함. 감정서상 ‘ㄱ, ㄴ’ 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 목록1·3 이용관계. 경계구분 없이 일단의 형태로 이용되는 것으로 예상됩니다.
- 다락 형태 구조. 목록2 상부에 내부계단으로 접근 가능한 다락 형태 구조가 있고, 이를 참작해 건물을 평가했습니다.
- 컨테이너 제외. 목록3 지상의 이동 가능한 컨테이너는 매각 및 평가에서 제외됩니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지리산국립공원 경남사무소 북서측 인근으로, 주위는 주택·근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 토지 특성. 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가), 공시지가 123,400원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층으로, 위생 및 급·배수설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선 확인. 목록3의 증명·발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 현황 경계 확인. 목록1·3이 경계구분 없이 일단으로 이용되는 것으로 예상되므로 실제 경계와 이용상태를 확인하세요.
- 매각 포함·제외 구분. 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’은 포함되고, 이동 가능한 컨테이너는 제외됩니다.
- 다락 구조 확인. 목록2 상부의 내부계단 연결 다락 형태 구조가 실제 어떤 상태인지 현장 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 신고 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유권원을 확인하세요.
- 49% 숫자만으로 가격판단 금지. 감정가 대비 유찰률과 실제 시장가치는 별개입니다. 주택·토지·제시외 건물의 상태를 함께 보고 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지 관련 제출요건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 절차는 단순하지 않다
이 사건의 권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2016.06.22. 산청군농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 149,196,000원 매각가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 “권리 깨끗한 49% 물건”으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 목록3은 공부상 답이고, 농지가 아니라는 사실의 증명 또는 농지취득자격증명원 제출이 요구되며 미제출 시 보증금 몰수입니다. 여기에 일괄매각, 제시외 건물 포함, 컨테이너 제외, 내부계단으로 연결된 다락 형태 구조까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 안전한 편이지만, 입찰 절차와 현황 확인의 난도는 낮지 않은 물건입니다.
