부산지방법원 2026타경10134. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 제17층 비-1708호 오피스텔입니다. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’이며, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권 92,400,000원입니다. 그보다 앞선 남부산농업협동조합 근저당 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 임차권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 김민우의 전입일은 2023.03.16.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 60,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 가격 측면에서는 전혀 다른 결론이 나옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 17층 비-1708호 · 도로명 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 분석대상 면적 27.5965㎡ · 지상19층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 · 2019.04.24. 주식회사대동레미안 명의 소유권보존 후 2019.10.14. 상호변경 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준은 을구 2번 우리은행 근저당 92,400,000원입니다. 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당 6,000,000,000원은 2019.10.08. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 등록된 김민우 임차권과 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 부산진세무서장 관련 압류는 말소기준 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민우 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 전입 2023.03.16 확정일자 2023.02.13 | 배당요구 있음 2024.07.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 매수인 인수 0원 |
김민우의 전입신고는 2023.03.16.로 말소기준인 2019.10.08.보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 임차권등기 역시 2024.07.15.로 말소기준 후입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 임차인은 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 우선변제 여부는 확정 판정이 없어 미상으로 두는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 실거래 표본은 7건이고 전체 평균은 195,714,285원입니다. 하지만 과거 거래에는 200,000,000원·210,000,000원· 220,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 반면 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원이고, 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라 최근 12개월 평균 역시 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
신건 최저가 163,000,000원은 전체 평균 195,714,285원만 놓고 보면 83.3% 수준처럼 보이지만, 이 수치는 과거 고가 거래의 영향을 크게 받습니다. 실제 가격 판단에 우선해야 할 최근 12개월 평균은 135,000,000원이고, 최저가는 그 가격의 120.7%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 역시 -34.4%로 하락입니다. 따라서 현 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘할인 매물’이라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,518,000원 |
현재 163,000,000원 매각가 가정에서는 채권자 합계 152,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 7,518,000원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 163,000,000원 | 0원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 130,400,000원 | 24,625,600원 | 35,374,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 104,320,000원 | 50,340,480원 | 9,659,520원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건은 각 시나리오에서 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 130,400,000원으로 최신 실거래 135,000,000원보다 낮아집니다. 다만 실거래 면적이 본건과 일치하지 않는다는 점은 계속 감안해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 도로변 상가지대에 백화점·상업시설·업무시설·주상복합건물·아파트·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 공부 및 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 대동레미안센트럴시티는 144세대, 사용승인일은 2019.04.05.입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상19층 건물의 17층이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 왕복2차선 도로, 북측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건 상태를 상정하여 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 거래 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -34.4%이므로 과거 200,000,000원~220,000,000원 거래를 현재 가치의 기준으로 삼지 않는 것이 안전합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 분석대상 면적 27.5965㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않으므로 동일 면적·동일 타입의 추가 실거래를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김민우 전입은 말소기준 후라 대항력은 없지만, 우선변제 여부와 배당관계는 매각물건명세서·배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리와 관련 의무 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도 점검해야 합니다.
- 회차 비교. 신건 163,000,000원보다 1회 유찰 시 130,400,000원, 2회 유찰 시 104,320,000원으로 가격 조건이 크게 달라지며 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
맺으며 — “권리는 안전, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 김민우 임차인은 전입이 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상되는 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 그대로 유지되는 인수형 경매는 아닙니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 신건 163,000,000원은 최근 12개월 평균이자 2026.06. 최신 거래인 135,000,000원의 120.7%입니다. 최근 거래 추세도 -34.4%로 하락했고, 실거래 표본 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 과거 전체 평균 195,714,285원만 근거로 ‘저렴하다’고 판단하기보다는, 최근 거래·동일 면적 시세·유찰 회차를 함께 확인하는 보수적 접근이 맞습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 신건 가격 메리트는 확인되지 않는다입니다.
